Défiscalisation : le dispositif Pinel prolongé au-delà de 2021 avec des aménagements

Le dispositif de défiscalisation Pinel va être prolongé au-delà du 31 décembre 2021, date à laquelle il devait prendre fin. Une bonne nouvelle pour les investisseurs en recherche de solution pour optimiser leur imposition. Mais de fortes évolutions sont à attendre. Le moment d’en profiter, en combinant la réduction d‘impôts proposée avec des taux d‘emprunts bas ?

La loi Pinel et ses évolutions successives

Le dispositif « Pinel » a été prorogé par l’article 68 de la loi de finances pour 2018 pour une durée de quatre ans. Son terme était donc attendu pour le 31 décembre 2021. Mais il n’en sera finalement rien. Dans le cadre du vote du projet de budget 2021, le dispositif d’investissement locatif a été maintenu jusqu’au 31 décembre 2024. Pensé pour les zones où un « déséquilibre important » entre l’offre et la demande de logements entraîne des difficultés d’accès au parc locatif existant, il trouve aujourd’hui encore tout son intérêt, voire plus que jamais.

Depuis sa création lors de la loi de Finances 2015, le dispositif Pinel a fortement évolué. Il permettait à son origine de bénéficier d’un cadeau fiscal pour tout achat d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement dans une grande variété de zones (A bis, A, B1, B2 et C). Le dispositif était, de plus, accessible tant pour un investissement concernant une maison qu’un appartement. Mais le cadre est devenu plus strict au fil des années.

La loi de finances 2018 déjà avait apporté son lot de nouveautés. À l’époque, l’objectif était de recentrer le dispositif en le rendant applicable uniquement sur les zones « tendues » en matière d’offre immobilière. Certains cas d’application du dispositif étaient alors supprimés, avec une exclusivité pour les zones A et B1. Les zones B2 et C (qui regroupent les villes moyennes et les petites agglomérations) étaient ainsi exclues.

Puis la loi de finances 2020 a limité – à compter du 1er janvier 2021 – le bénéfice de la réduction d’impôt aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Impossible donc d’acheter désormais une maison individuelle. Quelles sont les évolutions à attendre pour 2021 et les années qui suivent ?

Une baisse progressive de la réduction d’impôt avec la loi Pinel

Si la loi Pinel est maintenue en 2021 et au-delà, la réduction d’impôt permise va baisser progressivement. Une évolution en deux temps est pour le moment envisagée à partir du 1er janvier 2023 puis à partir du 1er janvier 2024.

Pour rappel, l’économie d’impôts dont vous pouvez bénéficier correspond à un pourcentage du montant total investi. Le montant maximal de l’investissement ouvrant droit à réduction est plafonné à 300 000€ par an et à 5 500€/m² de surface habitable sur maximum 2 produits.

De plus, en devenant propriétaire vous devez vous engager à louer le bien à usage d’habitation principale pendant une durée minimale et à un tarif censé être inférieur au prix du marché (plafonné à 17,43 €/m² en zone A bis, à 12,95 €/m² en zone A et 10,44 €/m² en zone B1. Outre ce plafonnement des loyers à respecter, des conditions de ressources pour les locataires sont aussi exigées (vous pouvez consulter le tableau des ressources annuelles maximales du foyer sur le site service-public.fr).

Voici les évolutions du barème d’économie d’impôt que va permettre le dispositif Pinel à partir de 2023 et 2024.

Engagement de location Barème actuel Barème 2023 Barème 2024
6 ans 12 % 10,5 % 9 %
9 ans 18 % 15 % 12 %
12 ans 21 % 17,5 % 14 %

 

Certains types de logements ne seront pas concernés par cette baisse de la réduction d’impôt. Cela concerne notamment les biens faisant l’objet de travaux de réhabilitation à hauteur de 25 % du montant total du bien. De plus, les logements respectant un niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation et/ou situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville bénéficieront toujours du barème actuellement en vigueur.

D’autres évolutions étaient envisagées en ce qui concerne le dispositif Pinel. La baisse des plafonds des loyers qui encadrent les baux conclus dans un logement Pinel n’a finalement pas été adoptée. Elle était souhaitée en partant du constat dressé par le rapport de l’inspection générale des finances sur le dispositif[i]. Celui-ci avait notamment remarqué qu’en 2017, les loyers de 43% des logements construits en Pinel étaient supérieurs ou égaux à la moyenne de ceux pratiqués sur le marché local…

Faut-il profiter maintenant du dispositif Pinel ?

L’entrée en vigueur des nouveaux barèmes de réduction d’impôt n’est pas prévue avant 2023. Si vous avez un projet d’investissement et de défiscalisation, il peut être opportun de le réaliser dès maintenant. Outre le fait de bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante, ce sont aussi les conditions d’emprunt qui sont aujourd’hui particulièrement favorables. Il est aisé d’allier crédit bancaire et défiscalisation pour financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier tout en réduisant votre imposition.

En novembre 2020, le taux moyen d’un crédit immobilier s’établit à 1,20 % (chiffres de l’Observatoire Crédit Logement / CSA[ii]). Ce taux tombe à 0,99 % sur 15 ans et reste très attractif sur 20 ans (1,12 %).

Mais l’accès au crédit est devenu plus difficile avec des exigences toujours plus fortes de la part des banques, sous les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Les emprunteurs ne peuvent pas emprunter sur une durée supérieure à 25 ans, et doivent notamment respecter la règle d’un taux d’endettement de 33 % au maximum, sans pouvoir compenser les revenus locatifs des charges d’emprunt.

Alors, pour savoir si vous pouvez disposer d’un crédit bancaire pour réaliser votre opération de défiscalisation, utilisez un simulateur de capacité d’endettement. Prenez contact avec votre courtier IN&FI Crédits le plus proche ou adressez-nous une demande de prêt en ligne.

 

[i]http://www.igf.finances.gouv.fr/files/live/sites/igf/files/contributed/IGF%20internet/2.RapportsPublics/2019/2019-M-036-05-Pinel.pdf

[ii]https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/