Crédit immobilier : pourquoi le nombre de dossiers refusés par les banques augmente ?
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La baisse continue des taux (proche du niveau historique de décembre 2019 avec un taux moyen sur 20 ans à 1,11 %) et l’allongement de la durée des prêts accordés devraient en théorie profiter à tous les emprunteurs. Et pourtant, il n’en n’est rien. Il semble qu’il est de plus en plus difficile de devenir propriétaire aujourd’hui. Pourquoi ?
- Notamment car les prix de l’immobilier n’ont pas connu d’inflexion au moment du déconfinement au printemps. Toujours plus élevés, ils nécessitent un investissement plus important et un effort d’apport personnel que des ménages n’ont pas toujours.
- Également car le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a recommandé aux banques de ne plus accepter de dossiers avec des taux d’endettement supérieurs à 33% et sur des durées supérieures à 25 ans (lire à ce sujet « Achat immobilier : les recommandations du HCSF et leurs conséquences sur l’accès au crédit»).
Deux éléments qui, additionnés, excluent tant des primo-accédants que des ménages pourtant aisés de l’accès au crédit immobilier.
Des prix de l’immobilier toujours hauts qui freinent des projets
« On constate qu’après le confinement, il y a eu un effet de rattrapage », confie Lionel Maugain, journaliste, chef de la rubrique Argent au magazine 60 Millions de consommateurs et auteur de l’enquête « Les nouveaux exclus du crédit immobilier ». Les prix ont augmenté de 5% juste après le confinement. Aujourd’hui (en octobre 2020), on peut dire que les prix sont stables, mais enfin, il n’y a pas une tendance à la baisse, selon les chiffres des notaires ».
A Paris et dans certaines grandes métropoles, déjà difficiles d’accès pour de nombreux ménages à cause de prix élevés, la hausse semble se calmer. C’est le cas à Nice, Toulouse ou Montpellier par exemple. Mais ailleurs, dans des villes de taille moyenne (Le Mans, Orléans, Amiens ou Dijon), les prix résistent voire augmentent. L’afflux de Franciliens qui veulent quitter Paris et sa périphérie, et un attrait retrouvé pour « la province » sont à y voir.
Alors, des villas de petites villes bien maillées ou des appartements de communes modestes ont soudain une valeur très forte. Et des ménages, hier capables de se les offrir, ne disposent plus de l’enveloppe nécessaire. Ils se voient contraints d’abandonner leur projet, à cause d’une réponse négative des banques, qui ne souhaitent pas les financer.
Un taux d’endettement à respecter trop contraignant
La règle des 33% d’endettement à ne pas dépasser, longtemps évoquée mais jamais gravée dans le marbre, semble aujourd’hui incontournable. Le HCSF a clairement recommandé aux banques de ne plus octroyer de prêts avec des taux d’endettement supérieurs à 33% et sur des durées supérieures à 25 ans.
Le reste à vivre (montant disponible exprimé en euros, une fois les charges réglées) n’est pas retenu comme critère, tandis qu’il était un indicateur très regardé par les banquiers jusqu’ici. Seul le respect de la règle des 33% compte pour le HCSF, avec une « marge de flexibilité » pour autoriser certains crédits à s’écarter de ces critères, notamment concernant quelques primo-accédants. Mais une marge sans doute trop réduite.
C’est ce qui explique que des emprunteurs ayant pourtant de bons niveaux de revenus, une épargne et/ou un reste-à-vivre élevé n’obtiennent pas de crédit. Leur endettement est supérieur à 33% !
Ce phénomène de refus sur des critères purement liés au taux d’endettement supérieur à un tiers se multiplie en cette fin d’année 2020. Il explique en partie la hausse du nombre de dossiers refusés.
Un marché du crédit immobilier impacté par la crise sanitaire
Les taux moyens des crédits immobiliers accordés en octobre 2020 sont en baisse (1,21% contre 1,22% en septembre). « Depuis Juillet, le taux moyen des prêts immobiliers recule. Il a perdu 7 points de base entre juin et octobre (pour les crédits sur une durée de 15 ans), un point depuis le mois dernier » indique l’Observatoire Crédit logement / CSA. Durant l’été, les banques ont révisé leurs barèmes à la baisse pour soutenir la demande de crédits immobiliers.
En parallèle, la durée moyenne de remboursement continue elle sa hausse (19 ,6 ans contre 19,2 ans un mois plus tôt). Cet allongement des durées permet, selon l’Observatoire, d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements. Mais il s’agit d’un point qui a fait (lui aussi) l’objet d’un rappel à l’ordre de la part du HCSF en fin d’année 2019. Les autorités financières ne voient pas d’un bon œil cet allongement de la durée des crédits (qui avait atteint 20,5 ans l’an passé, avec 40% des crédits octroyés à 25 ans ou plus). Pour le moment, cette contrainte supplémentaire contribue à construire un étau autour de la production de nouveaux crédits.
A quoi faut-il s’attendre dans un avenir proche ? Une détente sur les critères de production de crédits avec une plus grande tolérance en matière de taux d’endettement ? Une baisse des prix de l’immobilier en 2021 ? Rien de bien certain, d’autant que les autorités de régulation s’attendent à un choc économique, malgré les dispositifs de soutien, et social sur le début 2021. Plus que jamais sans doute, la préparation de ses projets immobiliers va nécessiter l’aide d’un courtier IN&FI Crédits pour sécuriser ses envies.
