Investissement locatif : ces villes étudiantes dans lesquelles vous devriez investir

immeuble

Lorsque l’on parle d’investissement locatif, il existe presque autant de stratégies différentes que de profils d’investisseurs. Vous pouvez faire le choix de miser uniquement sur de petites surfaces, ou privilégier au contraire des biens vastes. Vous pouvez faire le choix d’acquérir des biens dans de grandes métropoles ou à l’inverse des communes plus modestes. Une autre approche consiste à cibler un type de locataires. Vous pouvez notamment privilégier les étudiants. Dans ce cas, quelle ville choisir ? Le Figaro Étudiant publie pour la première fois un classement des meilleures villes étudiantes en France. Une étude précieuse. L’occasion pour nous de vous partager les résultats et de vous livrer nos conseils pour réussir votre investissement immobilier dans une ville étudiante.

Les atouts de l’investissement dans une ville étudiante

En France, 1,6 millions d’étudiants sont inscrits dans une université. Ce sont majoritairement les grandes métropoles (Paris, Lyon, Toulouse) qui accueillent les étudiants qui cherchent une formation, même si certaines grandes villes ou communes de taille moyenne possèdent également des infrastructures de qualité (IUT, grandes écoles, etc.) et reçoivent parfois plusieurs milliers d’étudiants. C’est le cas par exemple de Grenoble, Montpellier, Dijon ou Angers, villes connues pour recevoir de nombreux étudiants.

Réaliser un investissement locatif dans une ville étudiante est une solution avantageuse pour loger votre enfant et/ou réaliser de choisir un placement rentable à terme.

Oui, mais quelle ville choisir ? L’attractivité des différentes villes étudiantes est liée à de nombreux critères : positionnement géographique, cadre de vie (ensoleillement, pollution, …etc.), partenariats entre universités reconnues dans le monde, prestige des diplômes ou encore qualité du parc de logements. En matière de logement d’ailleurs, il faut que les hébergements soient abordables, le budget des étudiants étant, par nature, souvent plus réduit.

Pour savoir où investir, il semble ainsi important de savoir où il fait bon étudier.

Le classement des meilleures villes étudiantes en France

Le Figaro Étudiant a passé au crible de nombreuses villes de France avec six grandes catégories étudiées : démographie étudiante, offre de formation, logement étudiant, vie étudiante, cadre de vie, emploi des jeunes. Vous pouvez retrouver l’ensemble des résultats dans cet article dédié : classement des meilleurs étudiants de France. On découvre alors où il fait bon étudier.

C’est la ville de Toulouse qui ressort première de cette comparaison devant Lyon, Nantes, Grenoble puis Marseille-Aix. Pourquoi cette victoire de la part de la ville rose ? Notamment grâce à la forte implantation de grandes écoles comme Toulouse BS (management) et Isae-Supaero (ingénieur), ou encore ses universités Capitole, Jean-Jaurès et Paul-Sabatier. À Lyon, outre des écoles prestigieuses, c’est aussi l’activité culturelle importante qui permet à la ville d’être en haut du classement, mais encore le cadre de vie avec la proximité des Alpes. Enfin, venant compléter le podium, la ville de Nantes compte également sur son cadre de vie, avec l’océan à portée de mains, et des prix pour les logements plus accessibles. On y trouve un prix du loyer moyen pour un studio relativement bas de 18,95 € / m².

Un prix plus abordable qu’à Toulouse (19,67 € / m²) ou surtout qu’à Lyon (21,56 € / m²). Hors catégorie, on retrouve évidemment Paris (huitième au classement) avec un prix des loyers au mètre carré pour un studio qui dépasse 40 € (40,50 € / m²).

Cette étude peut vous aider à cibler une ville. Elle livre surtout des informations très intéressantes pour comprendre comment se construit l’attractivité d’une ville étudiante, et comment celle-ci peut se développer ou perdurer dans le temps. Mais ensuite, outre la commune, c’est au logement en lui-même que vous devez vous intéresser pour réaliser un bon placement.

Acheter dans une ville étudiante : nos conseils pour un investissement réussi

Pour mener à bien votre projet d’investir dans une ville étudiante voici nos conseils afin de de vous orienter vers le meilleur produit.

  • Choisissez une ville avec un rendement locatif élevé

En investissant dans un bien à destination des étudiants, vous vous exposez logiquement à un turnover plus élevé. Cela signifie parfois des dégradations plus régulières ou un risque de vacances locatives, notamment en période estivale. Autant de risques que vous pouvez compenser en choisissant des villes dans lesquelles le rendement locatif est important. Soyez attentifs aux dessertes en matière de transports, sujet important pour les étudiants regagnant le domicile parental en fin de semaine. Et puis commence à s’installer la politique d’environnement locale, qui est plus sensible chez les jeunes et les étudiants en cycle supérieur.

Lille, Reims ou Rouen sont fréquemment citées comme des villes avec un bon rapport entre loyers perçus et coût total de l’investissement. À l’inverse, vous ne bénéficierez pas d’un bon rendement locatif à Bordeaux, Lyon ou même Paris… mais y investir constitue un placement sûr en ayant une vision à long terme.

  • Privilégiez les petites surfaces

Pour atteindre une bonne rentabilité locative et un loyer au mètre carré important, orientez-vous si vous le pouvez sur des biens avec une surface réduite. D’ailleurs, les petites surfaces sont très recherchées par les étudiants pour limiter le prix du loyer, et pour disposer d’un espace très personnel, notamment pour celles et ceux qui quittent le « cocon familial » pour la première fois. Il est important d’avoir une situation géographique attractive, soit à proximité d’un campus, soit en plein centre-ville.

Si vous avez peur qu’un logement avec une petite surface ne séduise pas, rien ne vous empêche de le meubler vous-même. En y intégrant tout le nécessaire et en optimisant l’espace, vous multipliez les chances de trouver des locataires.

  • Évitez les immeubles avec des charges importantes

Attention au loyer que vous allez pratiquer. Celui-ci peut être grevé par un poids des charges trop important (que vous êtes en droit de facturer au locataire). Dans d’anciens collectifs datés, les charges peuvent très vite grimper du fait d’un système de chauffage inadapté ou encore de frais liés au fonctionnement global. Ascenseur, frais de gardiennage ou nettoyage des espaces communs, tout cela coûte cher, peut nécessiter des travaux importants de mise aux normes (même si c’est fiscalement déductible) et va réduire votre rentabilité tout en repoussant les locataires.

Trouver le logement idéal pour cibler les étudiants n’est donc pas une mince affaire. Vous pouvez lancer dans ces démarches vous-même, compter sur les services d’un professionnel de l’immobilier… et même vous orienter vers des résidences universitaires. Il existe en effet des complexes immobiliers destinés aux étudiants. Ces résidences disposent d’espaces partagés, de services additionnels, …etc. Il peut cependant s’agir pour vous d’un investissement immobilier sécurisé qui apporte en plus une fiscalité avantageuse ! De nombreuses pistes à explorer en fonction de votre stratégie patrimoniale.