Comment rendre son patrimoine liquide en étant senior ? Le cas du prêt viager hypothécaire

La question du « bien vieillir » des seniors est en grande partie une question financière. Il convient, notamment au moment du passage en retraite, de bien gérer la perte de revenus mais également de faire face aux frais nouveaux liés à la dépendance. C’est alors que la question de la bonne mobilisation du patrimoine se pose. Comment faire travailler l’immobilier pour s’offrir un confort financier ? Des solutions existent.

Le besoin de liquidité des seniors

Les biens immobiliers détenus par les personnes les plus âgées constituent une masse patrimoniale « dormante ». Selon les données de l’INSEE, 73% des seniors de plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale. Ce patrimoine, il peut être tentant d’y puiser. Car en passant à la retraite, il faut faire face à une augmentation de certaines dépenses tout en gérant des revenus en baisse. En effet, la désindexation des pensions de retraite par rapport à l’inflation vient impacter le budget des retraités. Depuis 2019, les retraites ne sont plus augmentées en fonction de l’inflation, mais à partir d’un taux fixe de revalorisation de 0,3 %… Pourtant, les besoins financiers sont nombreux.

• Pour honorer des dépenses nécessaires, notamment liées à dégradation de l’état de santé (aménagement du logement, relocalisation en centre-ville, aide à domicile, communication, équipement de la personne)
• Pour pouvoir réaliser des dépenses voulues, qui concernent des projets personnels (loisirs, tourisme, habitat, …etc.), ou subies, relatives à l’entretien de son patrimoine immobilier
  
  

Retirer des liquidités de son patrimoine devient alors une réponse. Une réponse pour mieux entrevoir l’avenir et ne pas subir une baisse forte du pouvoir d’achat. Une réponse qui suscite toutefois des questions et souvent peu de réponses. Mais, que faire : rester propriétaire ou pas ? Comment rendre le patrimoine liquide mais ne pas renverser tout le quotidien.

Les produits viagers, une réponse pour rendre le patrimoine liquide

Rendre liquide le patrimoine immobilier au cours de la retraite – afin de fournir un complément financier – est une issue. Les mécanismes mobilisables font partie des «produits viagers » en général et peuvent prendre deux formes :

• Le prêt viager hypothécaire: ce mécanisme financier permet de rester chez soi et d’emprunter un capital en utilisant son logement comme garantie. La dette est « capitalisée » et prend la forme d’un prêt in fine, qui sera remboursé au moment du décès. Le risque que la dette dépasse le prix de vente du logement est réel. La capitalisation des intérêts peut mener à un coût élevé à long terme (lire ci-après « Zoom sur le prêt viager hypothécaire »).
• Le viager: avec le mécanisme du viager, le vendeur perd la nue-propriété de son logement. On sépare celle-ci de l’usufruit (l’usage du bien) jusqu’au décès. L’avantage de la vente en viager permet de recevoir un capital immédiatement (le bouquet), et un revenu régulier ad vitam (rente viagère).
  
  

Zoom sur le prêt viager hypothécaire

Parmi les solutions à la disposition des ménages pour rendre leur patrimoine liquide, le prêt viager hypothécaire est sans doute l’outil le plus méconnu. Commençons par une définition et une présentation des grands principes.

Le prêt viager hypothécaire un prêt gagé sur le logement, contracté par un ménage (au sens économique) propriétaire déjà âgé (en général l’emprunteur a plus de 65 ans). Celui-ci reste propriétaire (il n’y a pas aliénation du bien).

Le principal du prêt est capitalisé (c’est ce qui est déterminé en regard à l’âge de l’emprunteur à l’origine) et les intérêts donnent lieu soit à un paiement périodique auprès de la banque soit à une capitalisation avec un paiement au décès, lors de la vente du logement. Le principe du prêt viager hypothécaire est que plus la personne concernée par cette opération vit longtemps, et plus la dette augmentera, ce qui viendra perturber la valorisation du patrimoine dans le calcul successoral. Par construction, l’assurance-décès n’apparait pas indispensable comme dans un crédit classique.

Le prêt viager hypothécaire est-il une aubaine pour les établissements financiers ? Pas exactement. D’abord il faut savoir que ce type de prêt est très encadré depuis l’ordonnance de mars 2006, et nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire, et une information précontractuelle renforcée pour s’assurer que l’emprunteur est bien conscient des conséquences de son acte. Ces précautions sont coûteuses et contraignantes. Ensuite, il faut comprendre que si ce dispositif est pour le prêteur un placement avec un montant connu, des intérêts souvent élevés… son échéance de remboursement est inconnue (le contrat de prêt prend fin avec un remboursement anticipé, la vente du bien ou avec le décès de l’emprunteur).

De plus, la dette accumulée peut atteindre un montant qui dépasse le prix de vente du logement. Pour éviter de se retrouver dans une telle situation, les banques prennent des précautions. Elles proposent un taux d’intérêt élevé et le prêt n’est consenti que sur une part limitée de la valeur du logement (variable selon l’âge et le sexe de l’emprunteur, en général, de 15% à 75%).

Où souscrire un prêt viager hypothécaire ? Sa diffusion (offre Reversimmo) avait disparu depuis la réorganisation des activités du Crédit Foncier au sein de BPCE en 2019, et le groupe n’a pas souhaité à ce jour reprendre sa commercialisation. La Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) ne va pas venir prendre le relai pour proposer le prêt viager hypothécaire… Un établissement bancaire a lancé une offre s’y référant depuis quelques mois, en y associant trois enseignes d’intermédiaires de crédit (dont IN&FI Crédits), mais avec prudence, et ce d’autant que la loi empêche toute forme de publicité promotionnelle de ce type de prêt, et nécessite une approche désintéressée en termes de conseil Des mesures permettant de relancer le développement de ce dispositif pourraient être prévues dans le projet de loi portant sur le grand âge et la dépendance, prévu fin 2020.