La baisse des taux de l’usure, une fausse bonne nouvelle pour les futurs emprunteurs

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Chaque fin de trimestre, la Banque de France revoit et publie les taux de l’usure en vigueur pour les trois prochains mois. Ces derniers donnent aux banques un plafond au-delà duquel il devient impossible de prêter. Un taux de l’usure en baisse est donc synonyme pour les acheteurs d’un coût total en baisse avec la garantie de taux plus réduits ? Pas tout à fait. En réalité, cette baisse pourrait produire un effet néfaste sur la production de nouveaux crédits, car le plafond à respecter comprend à la fois le taux d’emprunt mais aussi les frais de dossier, les frais de garantie, les frais de gestion de compte, et …le taux de l’assurance de prêt, qui a, lui, tendance à représenter une place prépondérante dans le calcul. En clair, la baisse du taux d’usure risque fort de devenir une mauvaise nouvelle pour certains candidats à l’achat immobilier, qui pourraient se retrouver dans l’impossibilité d’emprunter.

Le taux de l’usure : calcul, fonctionnement, utilité

La Banque de France collecte auprès d’un large échantillon d’établissements de crédit les taux effectifs moyens pratiqués sur les différentes durées de crédits. Ce travail, mené en permanence et couvrant différentes catégories de prêts, permet ensuite d’établir les seuils de l’usure. Augmentés d’un tiers, les taux moyens sont publiés au Journal Officiel à la fin de chaque trimestre civil.

En matière de crédit immobilier, il existe depuis janvier 2017 plusieurs taux d’usure : un premier pour les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans, un deuxième pour les prêts d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans, et enfin un autre pour les crédits d’une durée de 20 ans et plus. Un autre taux existe pour le cas particulier et marginal des prêts à taux variable.

Depuis le 1er avril 2020[i], les taux de l’usure en vigueur sont en baisse.

  • 2,41%, soit – 0,19% sur le trimestre précédent, pour les prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans,
  • 2,40% (-0,11%) pour les prêts d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans,
  • 2,51% (-0,10%) pour les crédits d’une durée de 20 ans et plus.

Les taux d’usure sont les taux maximums auxquels un crédit peut être accordé. Ce taux maximal à ne pas dépasser s’applique pour les crédits exprimés en taux annuel effectif global (TAEG) c’est-à-dire avec un taux tout compris, frais de dossier, frais de garanties, autres frais, et assurance emprunteur inclus.

L’usure est un rempart pour protéger les ménages emprunteurs, face à des organismes de crédit qui auraient la tentation de proposer des taux abusifs. Mais puisque le taux d’usure comprend à la fois le taux d’emprunt, les frais annexes et le coût de l’assurance, sa baisse entraîne également un resserrement du marché. Les banques disposent de marges de manœuvre réduites pour financer de nouveaux projets. Elles doivent respecter ce plafond tout en intégrant en plus du taux d’intérêt le coût de l’assurance et les autres frais. Une équation parfois impossible à résoudre, ce qui a pour conséquence d’exclure des candidats à l’achat. Un paradoxe pour un système pensé avant tout pour être protecteur.

Les conséquences concrètes de la baisse des seuils de l’usure

La baisse des seuils n’est pas une bonne nouvelle pour tous les emprunteurs ! Certains acheteurs qui recherchent actuellement un financement risquent de se retrouver piégés.

Le coût élevé de l’assurance de prêt peut « plomber » un dossier

Les emprunteurs les plus fragiles sont les premières victimes de cette baisse. Les personnes âgées, avec des revenus modestes ou encore les acheteurs avec des soucis de santé sont soumis à des taux d’assurance élevés. Un taux d’usure très bas – comme cela est le cas actuellement – va les empêcher d’obtenir un prêt car le coût de l’assurance emprunteur va faire basculer le TAEG au-delà de l’usure. Le « risque » à assurer le plus largement rend le financement impossible. Sauf à abandonner la couverture de certains risques, ce que la banque n’acceptera peut-être pas, et qui ne serait sans doute pas d’un très bon conseil. A ce titre, les prétendants au dispositif d’assurance « AERAS », qui est un recours pour les personnes au profil de santé refusé dans le cadre des contrats usuels, génère presque à chaque fois une tension sur le TAEG du fait du coût des primes calculées au regard des taux d’intérêt nominaux au niveau actuellement si bas.

Les banques remontent leurs frais et leurs barèmes de taux

En parallèle, les banques ont relevé leurs frais de dossier depuis le 1er janvier 2020, et relèvent également depuis ce deuxième trimestre leurs barèmes de taux. Les banques rencontrent une hausse des conditions de refinancement… et doivent anticiper une hausse de leurs risques, en essayant de protéger leurs marges, tandis que la crise sanitaire du Covid-19 bat son plein. Avec une activité paralysée par le confinement et des projets immobiliers mis en pause par les ménages, les banques cherchent à optimiser chaque dossier qui se présente, et n’hésitent pas à pratiquer des décotes sur leur barème…. Mais sur les excellents profils de clientèle.

Le durcissement des critères d’accord des crédits amplifie le phénomène

À la suite des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les banques n’accordent quasiment plus de prêt sans apport personnel. Elles ont également pour ordre de financer des dossiers qui respectent scrupuleusement la règle des 33% d’endettement et les crédits sur plus de 25 ans sont bannis. Même si une souplesse est permise pour 15% de la production – dont les ¾ sont censés être consacrés aux primo-accédants -, les banques gardent cette souplesse en réserve pour une grande majorité d’entre elles, ne sachant par avance ce que donnera leur production totale de l’année, et tandis qu’elles ont déjà débloqué sur le début d’année des crédits engrangés fin 2019, dont beaucoup présentaient un apport réduit. Des conditions qui excluent encore de nombreux ménages. Impossible d’étaler les frais ou le coût de l’assurance sur une durée plus longue de 30 ou 35 ans.

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[i] https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure