Investissement locatif : droit commun ou défiscalisation, quel régime choisir ?

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Pour effectuer un investissement locatif qui génère ensuite des revenus et développer son patrimoine, les dispositifs incitatifs ne manquent pas. Il est possible par exemple de se tourner vers le dispositif Denormandie (ancien) ou la loi Pinel (neuf) pour bénéficier d’un coup de pouce fiscal… à condition de se plier à certaines contraintes. Et si, finalement, la meilleure solution revenait à utiliser le système du droit commun ? Comparons les deux solutions.

Le régime de droit commun pour un investissement locatif


Le droit commun permet de bénéficier d’aménagements fiscaux selon le régime choisi et le montant des revenus fonciers perçus chaque année
. Les revenus fonciers générés par plusieurs bien mis en location peuvent être cumulés pour permettre de bénéficier de la loi de droit commun.

Jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers par an, il est possible d’utiliser le régime « micro-foncier », qui permet un abattement de 30 %. Les charges ne sont dans ce cas pas déductibles au réel, l’abattement servant de « forfait ».

Sur option, il est possible de basculer au régime réel (ce régime s’impose de fait au-delà de 15 000 € de revenus fonciers par an) qui permet cette fois une déduction des charges des revenus encaissés. Les frais de gestion et d’administration du bien immobilier peuvent être déduits des revenus perçus pour minimiser l’assiette imposable. Il est possible dans le détail d’effectuer une déduction des primes d’assurance, des frais pour amélioration ou réparation, des charges de copropriété ou encore des frais versés pour la rémunération du gardien, ou encore des tiers comme une agence immobilière.

Dans le cas où les charges sont supérieures aux loyers perçus, on peut alors utiliser le déficit foncier, dans la limite de 10 700 € par an. Les surplus de déficit peuvent être reportés (sur les revenus de même nature) pendant 10 ans.

Les solutions de défiscalisation pour un investissement locatif


Dans le cas d’un investissement locatif réalisé avec un dispositif de défiscalisation, la gestion financière est différente.
Prenons l’exemple du dispositif Denormandie, réservé à l’ancien.

Avec la loi Denormandie, vous devez acheter un bien dans une ville qui a signé la convention « Action Cœur de ville » (222 villes éligibles en 2019), puis réaliser des travaux dont le montant représente au moins 25 % du prix du logement acheté. Ces travaux doivent porter sur l’amélioration de la performance énergétique et correspondre à des dépenses bien précises (changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres).

Il convient enfin de respecter un plafond de dépenses et ensuite de mettre le bien à louer en respectant des critères de sélection des locataires (avec des plafonds de loyers et de ressources imposés). Si toutes les conditions sont réunies, et en s’engageant pour une certaine durée, il est alors possible de bénéficier d’une réduction d’impôt.

  • 12% pour une location de 6 ans ;
  • 18% pour une location de 9 ans ;
  • 21% pour une location de 12 ans.

Toute cette démonstration mène à une conclusion : le dispositif Denormandie (comme la loi Pinel) est contraignant et impose de respecter de très nombreux critères. L’investissement peut être rentable, notamment au regard de sa situation fiscale, mais il convient en amont de redoubler de vigilance et de sélectionner le bien avec attention. Une étude de l’Inspection Générale des Finances (IGF) et du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable (CGEDD) montre par exemple qu’un investissement sur deux en Pinel… n’est pas rentable !

Choisir entre défiscalisation et droit commun


Comme son nom l’indique, un dispositif de défiscalisation permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en utilisant une loi prévue à cet effet. Il s’agit d’une solution qui correspond notamment aux projets qui nécessitent un investissement parfois important dès le début (avec des travaux importants pour un logement ancien ou un prix plus élevé à l’achat pour un logement neuf). Toutefois, les conditions à respecter sont importantes pour que le dispositif de réduction d’impôt fonctionne.

À l’inverse, le régime de droit commun permet de lancer un projet d’investissement de manière plus simple, mais également d’étaler certaines dépenses dans le temps. Aucun critère contraignant à respecter. Cela signifie que tous les biens sont potentiellement éligibles à un investissement locatif. Cela n’est pas le cas en se pliant à une solution de défiscalisation.

Pour faire le bon choix entre régime de droit commun ou dispositif de défiscalisation (Denormandie, Pinel), il convient ainsi de regarder plusieurs critères. La tranche marginale de votre imposition, le coût de la construction ou encore l’importance des travaux à réaliser, mais aussi la « liberté » que vous souhaitez dans votre projet, et la durée envisagée de détention du bien.

Plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, et plus les effets du dispositif de défiscalisation peuvent être pertinents. Mais cela peut signifier un sacrifice en matière de choix de l’emplacement, des efforts plus importants pour le suivi du projet… et même des conséquences au moment de la revente : liquidité des biens et fiscalité

Oui, en cas de revente, la plus-value sera calculée dans le dispositif Denormandie en obtenant la différence entre le prix global d’acquisition (achat et travaux) et le prix de cession. Si vous avez recours au droit commun, la différence s’effectuera avec le montant de l’acquisition augmenté d’un forfait de 15 % et le prix de cession, les travaux ayant déjà été déduits fiscalement. Une différence dans le mode de calcul qui peut avoir un impact significatif selon la valeur du bien le jour de la revente.

Afin de bien choisir entre dispositif de défiscalisation ou régime de droit commun, il est conseillé de ne négliger aucun aspect de votre projet d’investissement locatif. Entourez-vous de spécialistes – notaire, expert-comptable, conseiller en patrimoine – et faites confiance à un courtier en crédit immobilier pour optimiser le montage financier final.


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