Immobilier : 25 ans, la nouvelle durée classique pour emprunter ?

Alors que le taux moyen des crédits immobiliers distribués se situe toujours dans une fourchette basse (1,44 % en février 2019), les durées moyennes des prêts n’ont, elles, jamais atteint un niveau aussi élevé ! 230 mois sur l’ensemble des marchés, soit l’équivalent d’un peu plus de 19 ans. Comment expliquer ce phénomène ?

Crédit immobilier : des taux bas, des durées en hausse

Selon les données compilées par l’Observatoire Crédit Logement / CSA, l’allongement de la durée des prêts bancaires, réinitié depuis 2014, continue en ce début d’année 2019. Ainsi, depuis l’année 2013, la durée moyenne d’un prêt s’est accrue de 24 mois (2 ans). C’est à la baisse des taux d’intérêt que l’on doit cette évolution. La détérioration de la solvabilité des ménages (affectés par la hausse des prix de l’immobilier) a été compensée par une amélioration des conditions de crédit. De nombreux candidats emprunteurs ont donc pu réaliser leur rêve d’accession à la propriété, en devant toutefois composer parfois avec une durée allongée.

Dans le cas des prêts accordés pour l’achat de la résidence principale, 41,5 % des crédits octroyés ont une durée de 25 ans ou plus en février 2019. 71,9 % du total de ces crédits destinés à financer l’achat de la résidence principale ont une durée de 20 ans ou plus. En conséquence, les crédits avec des durées longues (au-delà de 20 ans) représentent un poids important dans la production totale… les emprunts courts deviennent l’exception.

Des taux bas pour des durées symboliques

Les records historiques des taux immobiliers bas – atteints en fin d’année 2016 – commencent à être bousculés. Dans de nombreux établissements, on assiste à une baisse de taux et à un ajustement à des niveaux symboliques. Ainsi, il n’est désormais pas rare de rencontrer un taux proposé de 1,50 % sur 20 ans ou 1,75 % sur 25 ans. Il fallait traditionnellement se tourner vers une durée courte pour pouvoir bénéficier d’un geste conséquent sur le taux. Mais désormais, même avec une durée longue, le taux proposé s’avère très attractif.

Attention ! Il convient toutefois de nuancer le propos. Si des taux à des niveaux inédits même pour de longues durées sont possibles, ce sont toujours les meilleurs dossiers qui peuvent en bénéficier. La qualité d’un dossier et le profil des emprunteurs sont toujours déterminants pour obtenir les meilleures conditions d’emprunt.

Les « moins bons » profils bénéficient d’une baisse plus forte

Pour les emprunteurs avec un dossier moins solide, le taux reste plus élevé. Mais ce sont malgré tout ces emprunteurs qui ont bénéficié de la baisse de taux la plus importante sur la période récente. Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, les personnes qui présentent les moins bons dossiers peuvent emprunter à un taux moyen de 1,69 % sur 20 ans et 1,88 % sur 25 ans en février 2019. À comparer aux taux de 1,87 % sur 20 ans et de 2,11 % sur 25 ans proposés en moyenne en février 2018 ! Pour les emprunteurs avec les meilleurs dossiers, la baisse est bien présente aussi mais moins marquée : 1,14 % sur 20 ans et 1,39 % en moyenne sur 25 ans en février 2019. En février 2018, ces taux étaient respectivement de 1,20 % et 1,43 %. Les candidats à l’achat dont le dossier est le moins bon sont donc les grands gagnants de la baisse des taux et de l’allongement progressif de la durée des crédits.

Emprunter sur 25 ans, la nouvelle norme

Plusieurs spécialistes en sont convaincus : emprunter sur 25 ans semble désormais la nouvelle norme, et non plus sur 15 ou 20 ans. Cet allongement de la durée permet l’accession au crédit de ménages dont les moyens financiers sont limités. Dans le cas d’un premier achat notamment, il est possible d’avoir des mensualités réduites et de devenir propriétaire. Mais les personnes dont les revenus sont modestes ne sont pas les seules à profiter de cet allongement des durées. Même des emprunteurs avec des revenus élevés voient dans les crédits sur une durée longue un atout. Sachant qu’ils n’iront pas au bout du remboursement, ils profitent de mensualités réduites et développent leur capacité d’épargne. Un bon exemple qui prouve qu’il n’est pas toujours utile d’utiliser au maximum la capacité d’emprunt dont vous disposez. Au contraire, il est important de trouver un bon équilibre, en fonction du taux, de la durée, mais aussi de votre projet.

Quelles tendances pour les mois à venir ? L’allongement des durées pourrait se poursuivre, constituant une vraie solution pour limiter le poids de l’immobilier sur les revenus mensuels, sans pour autant générer un coût total lié aux intérêts faramineux. En cas de remontée des taux, ce sont les crédits proposés sur les durées les plus longues qui devraient en premier être impactés.