Prêt immobilier : utilisez la domiciliation des revenus pour négocier !

Btiment ancien banque

Avez-vous l’obligation de domicilier vos revenus pour obtenir un crédit immobilier ? Pouvez-vous percevoir votre salaire dans un autre établissement bancaire que celui qui vous accorde un prêt ? La loi a évolué de 2017 à 2019 – dans des directions opposées – en rendant finalement plus de liberté aux emprunteurs. Nous faisons le point sur vos droits.

 

La loi sur la domiciliation des revenus et le prêt immobilier

 

En 2017, la loi a évolué en permettant aux banques d’imposer une domiciliation des revenus aux clients auxquels elles octroyaient un prêt immobilier. Voici ce que précisait l’ordonnance n°2017-1090 du 1er juin 2017 et son article L. 313-25-1 : « Le prêteur peut conditionner l’offre de prêt à la domiciliation par l’emprunteur de ses salaires ou revenus assimilés sur un compte de paiement sous réserve pour ce prêteur de faire bénéficier en contrepartie l’emprunteur d’un avantage individualisé ».

Cet avantage individualisé pouvait prendre la forme d’un taux d’intérêt revu à la baisse, d’une réduction des frais de dossier, ou encore d’un effort sur certaines clauses. La même ordonnance limitait cependant cet engagement de domiciliation à 10 ans. Pour mémoire, la durée moyenne constatée sur la détention des prêts immobiliers est relativement stable aux alentours de 8 ans. Le texte correspondait donc à ce constat. Problème : la pratique est en réalité restée assez floue et surtout opaque en ce qui concerne l’avantage individualisé. Des dénonciations pour clause abusive ont été formulées et le décret a fait l’objet d’un recours pour excès de pouvoir, de la part de l’Association française des usagers de banque (AFUB).

 

La domiciliation des revenus en pratique

 

D’après la Fédération Bancaire Française (FBF), moins de 30 % des banques pratiquent formalisent la clause de la domiciliation des revenus.

Selon un rapport du comité consultatif de la législation et de la réglementation financière (CCSF)[1], la domiciliation des revenus est une pratique finalement peu appliquée. Le CCSF est clair : « trois établissements n’ont pas changé leurs pratiques suite à l’entrée en vigueur de l’ordonnance : deux établissements n’ont jamais inscrit la domiciliation des revenus dans leurs contrats et n’ont donc pas modifié leurs pratiques. Un établissement recherchait déjà systématiquement la domiciliation des revenus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance ». Un seul établissement bancaire a ainsi modifié ses conditions pour intégrer la clause de domiciliation des revenus en 2018, tandis que l’autre avait déjà cette condition depuis 2011.

L’ordonnance de 2017 n’a donc pas fondamentalement changé les pratiques à grande échelle ? Effectivement non, ou à la marge seulement. La réforme avait imposé une exigence qui auparavant faisait l’objet d’un contrôle très souple avec des contreparties peu concrètes.

  • Elle a formalisé une obligation qui allait à l’encontre de la mobilité bancaire (du fait d’une durée de domiciliation possible jusqu’à 10 ans).
  • Elle a vu naître des grilles tarifaires « bonifiées » qui furent en fait des grilles standard, tandis que des grilles de taux fortement dégradées étaient elles aussi apparues pour les clients qui s’opposaient à la domiciliation.

Les députés ont dans la nuit du 15 au 16 mars dernier voté un amendement à la Loi PACTE qui abroge cette disposition. L’ordonnance confirmant l’arrêt du dispositif sera publiée dès l’adoption définitive de la Loi PACTE dans son ensemble, avec une prise d’effet d’ores et déjà prévue à compter du 1er juillet 2019.

 

Utiliser la domiciliation des revenus pour négocier

 

Disparue, l’obligation de domiciliation des comptes pour obtenir un prêt immobilier redonne de la liberté aux emprunteurs. Il sera de nouveau possible de l’utiliser comme un argument de la négociation, et d’obtenir de vraies contreparties

Avec le retour à la situation précédente les emprunteurs retrouvent plus de marges de manœuvre et de poids. Attention toutefois car la domiciliation pourra toujours être demandée par la banque avec laquelle vous négociez. Dans ce cas, elle n’aura pas besoin d’être formalisée par écrit et fera pleinement partie de la phase de négociation.

En effet, lors de la négociation commerciale, rien ne vous empêche de domicilier vos revenus avec un engagement moral de votre part. Vous pouvez avoir un accord basé sur la confiance et domicilier vos revenus, sans le cadre contraignant d’une durée imposée. Mais demandez alors un véritable effort. A vous de négocier un ou plusieurs points de votre contrat de crédit immobilier. Demandez un geste sur le taux du crédit immobilier. Demandez un effort sur les frais bancaires (frais de tenue compte, frais d’accès aux services) pour domicilier vos revenus à moindre coût. Enfin, demandez la suppression de clauses qui vous semblent inadaptées à votre situation et sur lesquelles la banque peut céder. Vous pouvez ainsi obtenir l’aménagement des indemnités de remboursement anticipé. De son côté, la Banque restera libre de ne pas donner suite à votre demande si elle estime ne pas y trouver son compte. Le recours à un courtier vous aidera sans aucun doute à trouver la juste mesure pour cette négociation.

 

[1] https://www.ccsfin.fr/sites/default/files/medias/documents/rapport-president-ccsf-domiciliation-revenu-20190221.pdf