Le dispositif Denormandie est-il pertinent pour votre projet d’investissement locatif ?

dispositif Denormandie

Issu de la Loi de Finances 2019, le dispositif Denormandie constitue la nouveauté majeure en matière d’optimisation de l’investissement immobilier à destination des particuliers. Il s’agit d’un système incitant les investisseurs à rénover des logements dégradés, en contrepartie d’un avantage fiscal. Le but est de dynamiser certaines communes délaissées sur le plan du logement, en s’appuyant sur les investisseurs privés. Une bonne idée pour vous constituer un patrimoine ? Faisons le point.

 

Présentation du dispositif Denormandie

 

Le dispositif Denormandie – du nom de Julien Denormandie, Ministre auprès de la Ministre de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales, chargé de la ville et du logement – est le nouveau dispositif de défiscalisation pour réhabiliter les logements anciens en centre-ville. Avec sa mise en œuvre en 2019, il doit contribuer à moderniser le parc de certaines communes de taille moyenne, et s’inscrit dans le cadre du plan Action cœur de ville.

Souvent comparé à la Loi Pinel, transposée dans l’ancien, le dispositif Denormandie crée de réelles opportunités d’investissements. Son fonctionnement est ainsi simplifié :

• Vous réalisez un investissement locatif dans l’ancien. Le bien doit être situé dans une commune faisant partie d’une liste clairement énoncée (une des 222 villes bénéficiaires du plan Action Cœur de Ville, ou une commune ayant signé une convention ORT, opérations de revitalisation de territoire).

25% du montant total de l’opération doit être utilisé en travaux (voir ci-après les conditions relatives aux travaux obligatoires).

Le montant maximum pris en compte pour l’investissement réalisé est de 300 000 €, avec un prix au m² plafonné à 5 500 €.

• Une fois les travaux réalisés, vous devez proposer le bien à la location nue. Vous avez alors le droit à une réduction d’impôt pouvant s’échelonner de 12 à 18 voire 21% du total de l’opération (cumul du prix d’achat et des travaux). Cette réduction est liée à la durée de l’engagement de location : 6, 9 ou 12 ans. Plus vous proposez le bien à la location sur une durée longue, et plus l’avantage fiscal sera important.

Prenons un exemple pour illustrer ce montage financier possible. Pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 80 000 €, avec 20 000 € de travaux, alors la réduction fiscale sera au maximum de 21 000 € pour un engagement de location sur 12 ans (100 000 € x 21%).

 

Les atouts du dispositif Denormandie

 

Les avantages du dispositif Denormandie sont multiples. Au premier abord, c’est la simplicité du dispositif qui est appréciée : enfin, pour investir dans l’ancien, il est possible de disposer d’un cadre compréhensible et peu contraignant. En comparaison avec les objectifs de performance énergétique qui rendaient très compliqué le dispositif Pinel pour réhabiliter des logements, la loi Denormandie est bien plus facile à utiliser.

Cet avantage est essentiel, car pour qu’un dispositif fiscal fonctionne, il doit pouvoir être facilement compris. « Ce que l’on conçoit bien s’énonce clairement, et les mots pour le dire arrivent aisément » disait le poète Nicolas Boileau[i].

Deuxième atout du dispositif Denormandie, la réduction d’impôt importante qu’il est possible de cumuler. Avec un investissement plafonné à 300 000 €, et une durée maximale de 12 ans de location, il est possible de disposer d’une réduction totale de 63 000 €, soit 5 250 € par année. Un joli coup de pouce fiscal qui peut aider un grand nombre de ménages à réduire le montant des impôts exigés.

Troisième avantage, les travaux de rénovation peuvent bénéficier du taux réduit de TVA à 10%. Comme le prévoit l’article 279-0 bis du CGI, la TVA est perçue au taux réduit de 10% sur les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien pour un logement achevé depuis plus de deux ans. Il s’agit là d’un avantage fiscal complémentaire qui permet d’optimiser l’investissement.

 

Les limites du dispositif Denormandie

 

Il faut noter quelques limites au dispositif Denormandie. Puisqu’il s’agit d’une aide calquée sur le régime Pinel, on retrouve la principale limite de ce dernier, à savoir l’encadrement des ressources du locataire et le plafonnement des loyers pratiqués. Vous n’avez pas une totale liberté ni sur le choix du locataire ni sur le loyer proposé.

Deuxième limite, il faut réaliser des travaux qui améliorent la performance énergétique du logement… et atteindre un objectif chiffré ! A défaut, il faut réaliser un « bouquet » de travaux, ce qui fait grimper la facture.

Pour être précis sur ce point, les travaux menés doivent comprendre deux actes parmi un bouquet de cinq travaux. Il faut choisir parmi l’isolation des combles, des murs et des fenêtres, le changement du système de production d’eau chaude et le changement de chaudière. Si les travaux que vous planifiez ne rentrent pas dans cette sélection, vous avez la liberté de faire votre propre arbitrage, avec l’obligation d’améliorer de 30% la performance énergétique du logement. Il faudra prouver cette amélioration en produisant un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) à l’issue des travaux, et ainsi éviter une remontrance de l’administration.

 

Faut-il investir avec le dispositif Denormandie ?

 

Rénover des logements en mauvais état dans les centres-villes tout en bénéficiant d’un avantage fiscal, voilà en résumé ce que propose le dispositif Denormandie. Les particuliers qui investissent prennent un risque tout en contribuant à la modernisation du parc de logements en France, avec comme récompense un geste conséquent sur le montant des impôts. La proposition faite par ce dispositif est alléchante. Est-elle bonne pour vous et votre projet d’investissement locatif ?

Le choix de la commune est primordial

Première mise en garde, attention au choix de la commune dans laquelle vous souhaitez investir. Parmi les 222 villes éligibles, certaines sont attractives et concentrent l’intérêt. Il faut regarder de nombreux critères : la démographie, l’évolution de la population, la ventilation du nombre de locataires par rapport au nombre de propriétaires et surtout le dynamisme économique de la zone ciblée. Vérifiez où se situe le bien dans la commune. Parfois, à proximité de bâtiments classés au titre des monuments historiques, l’obtention de l’accord des architectes des bâtiments de France sera nécessaire pour mener certains de vos travaux. Un délai et une contrainte qu’il faut intégrer.

En Bourgogne-Franche-Comté, Nouvelle-Aquitaine et Grand-Est notamment, des villes émergent et sont « recommandées » par les experts comme Limoges et Sarrebourg, mais aussi Marmande, Cognac, Toul, Mulhouse ou encore Chalon-sur-Saône et Angoulême.

Pour réaliser un investissement locatif – et notamment le tout premier – il est souvent recommandé d’investir à proximité. Pour pouvoir gérer le bien, être réactif et suivre son placement, tout en ayant une connaissance terrain, la proximité est capitale. Mieux, en tant qu’investisseur, votre capacité à entreprendre rapidement des travaux est essentielle pour une mise en location rapide, et ainsi une rentabilité optimale. Difficile d’appliquer cette règle si vous n’êtes pas voisin d’une commune jugée comme attractive. Ne vous obligez pas à investir en Denormandie dans la ville la plus proche si celle-ci n’est pas pointée par les experts comme pertinente !

La rentabilité est à estimer de manière fine

Selon MeilleursAgents, spécialiste de l’estimation immobilière en ligne, « 70% des villes de métropoles concernées par le dispositif présentent une rentabilité positive et un profil de risque rendant un investissement intéressant ». Il s’agit là du deuxième point de vigilance avant de vous lancer : quelle rentabilité pour votre achat avec le dispositif Denormandie ? Celle-ci se calcule en ayant en tête le coût total du bien (prix d’achat, frais de notaire, travaux) ainsi que les revenus locatifs qui seront perçus. Ce sont eux qu’il faut étudier finement avant de valider un achat. Les revenus locatifs que vous pourrez retirer de votre investissement sont variables selon le marché local, les plafonds de loyer par zone, la taille du bien. Pensez à la vacance locative qu’il faut suivre, et qui vous donnera une idée de l’effort à fournir pour louer rapidement. Dans une commune avec un fort taux de vacance locative (supérieur à 10%), la prise de risque est forte.

Le montant des travaux comme élément déterminant

Puisque le dispositif Denormandie conditionne l’avantage fiscal à la réalisation de travaux, eux aussi vont s’avérer décisifs. Ils doivent représenter 25% du coût total de l’opération au moins. Ils peuvent représenter une part plus importante, mais vous n’avez aucun intérêt à cela. Pourquoi ? Car plus le pourcentage de travaux par rapport au prix total est élevé, moins le dispositif Denormandie est intéressant. Avec un prix du foncier bas mais des travaux qui ont un coût élevé, vous allez mobiliser une part trop importante de votre investissement à la réhabilitation du logement… qui ne se traduira pas en plus-value aussi forte le jour de la revente.

Précisons que ces travaux doivent obligatoirement être réalisés par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Impossible donc de vous lancer vous-même dans les travaux en économisant sur la main d’œuvre, et en ne comptant que sur les dépenses liées au matériaux et équipements.

Selon vos revenus et votre tranche d’imposition, le dispositif Denormandie n’est peut-être pas la meilleure solution. Il faut alors réfléchir et voir si le système du déficit foncier classique n’est pas plus pertinent. En effet, plus la tranche d’imposition est élevée, plus les économies d’impôts réalisées en cas de déficit foncier sont importantes.

Pour en savoir plus sur le financement du dispositif Denormandie, ou simuler un prêt immobilier en matière d’investissement locatif, contactez les équipes In&Fi. Nos experts sont à votre écoute et vous guideront dans votre stratégie de financement immobilier.

[i] https://www.laculturegenerale.com/boileau-ce-que-lon-concoit-bien-senonce-clairement/