Inepte : la théorie de l’indexation des taux immobiliers sur les taux OAT
De trop nombreux courtiers en crédits, relayés par les médias, expliquent que les taux immobiliers sont indexés sur les taux OAT. Cette théorie est totalement inepte.
Les banques financent d’une part de la dette publique via l’acquisition aux enchères des OAT émises par l’Agence France Trésor (AFT) et d’autre part des investissements immobiliers privés des entreprises et des ménages.
Les établissements bancaires assurent ces financements à partir de leurs propres ressources, à savoir :
- Leurs fonds propres
- Les comptes courants non rémunérés entreprises, ménages et autres.
- Les comptes rémunérés type Livret A et autres…
- Les refinancements à la BCE actuellement à 0.05%
Au coût de revient analytique de sa propre ressource la banque applique, suivant l’emprunteur, un taux de marge lié à son analyse du couple risque/garanties. L’addition coût de revient + marge détermine le coût facial du prêt.
Il n’y a donc aucune ambiguïté possible : les taux faciaux appliqués aux emprunteurs qu’ils soient publics (OAT) ou privés (ménages et entreprises), ayant la même base de calcul ils suivent strictement la même courbe !
Aussi, c’est une erreur d’affirmer qu’il y ait une corrélation technique entre les taux des OAT et les taux immobiliers.
En pratique, la différence des taux pratiqués entre public et privé (toujours plus bas pour les OAT) s’explique par le risque zéro et la garantie de l’Etat et par le fait, en outre, que pour une banque, il est plus rentable et moins risqué de gérer un prêt public de 1 milliard d’euros remboursable à 10 ans que l’encaissement des mensualités de 5 000 prêts privés de 200 000 € sur 20 ans !
Par Pascal Beuvelet – Président fondateur d’In&Fi Crédits