Passoires énergétiques : les chiffres de la situation réelle en 2025

Les passoires énergétiques, également désignées sous le nom de « passoires thermiques », c’est l’un des combats des gouvernements successifs en matière de logement. Ces biens énergivores, souvent à cause d’une mauvaise isolation, et dans lesquels les déperditions sont élevées, ont une consommation d’énergie qui dépasse 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Ce sont les biens avec les étiquettes F et G du fameux diagnostic de performance énergétique (DPE). Leur part dans le parc est-elle en recul ? A quel rythme leur rénovation et leur mise aux normes progresse ? Un rapport du Sénat publié en début d’année permet de comprendre la situation actuelle.

Les chiffres des passoires énergétiques

5,8 millions de logements étaient classés F ou G au 1er janvier 2024, sur un total de 37,2 millions de logements, soit 15,6 %. Et, parmi les 30,6 millions de résidences principales en France, 4,2 millions sont des passoires énergétiques classées F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique.

Avec les chiffres du Ministère de la transition écologique, on se rend mieux compte de la présence de ces logements au sein de l’offre globale :

• 13,9 % des résidences principales sont des passoires thermiques ;
• On en compte parmi elles 15,9 % dans le parc locatif privé ;
• 14,6 % pour des propriétaires occupants ;
• Et enfin 7,4 % dans le parc locatif social.

Le chiffre clé, c’est la part de ces passoires en copropriété. Toujours selon les données compilées par l’administration, on compte 580 000 logements privés en copropriété classés F ou G. C’est là que se situe le principal point de blocage. Alors que 28 % des logements du parc privé appartiennent à une copropriété, c’est le cas de 45 % des passoires énergétiques !

Pourquoi ? Car c’est précisément dans ces logements que les travaux de rénovation sont souvent les plus délicats à mener. En cause, les difficultés de financements à plusieurs, et surtout, des divergences d’intérêts. Dans un immeuble composé de plusieurs appartements, propriétaires occupants, bailleurs ou propriétaires de meublés de tourisme n’ont clairement pas la même vision de ces travaux. Car si désormais une interdiction de location frappe ces passoires (lire ci-après), un propriétaire occupant peut lui totalement se moquer des règles en vigueur, n’étant pas concerné !

Une rénovation énergétique qui ne va pas assez vite

Le rythme actuel des rénovations énergétiques dans le parc immobilier, particulièrement en copropriété, ne suffit pas à contrebalancer l’impact des nouvelles normes sur la crise du logement.

Les 250 000 logements de catégorie G qui devraient être retirés du marché locatif cette année (comme le prévoit la loi pour forcer les bailleurs à effectuer les travaux) équivalent au nombre total de nouveaux logements mis en construction en France pour 2024. Cette situation est d’autant plus préoccupante que l’offre locative a déjà diminué de 9 % entre octobre 2023 et octobre 2024.

Quinze ans après les grandes promesses du Grenelle de l’environnement en 2007, le bilan de la rénovation énergétique en France est décevant. Loin d’avoir disparu, les passoires thermiques sont aujourd’hui plus nombreuses qu’à l’époque – 5,8 millions contre 5 millions identifiées initialement. Un paradoxe.

Malgré les dispositifs d’aide comme Ma Prime Rénov’, seulement 340 000 logements ont bénéficié d’une rénovation soutenue par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) en 2024. Ce chiffre est très éloigné de l’objectif initial de 500 000 rénovations annuelles. La répartition des bénéficiaires révèle un déséquilibre frappant : 268 000 propriétaires occupants contre à peine 14 000 propriétaires bailleurs.

Le parc locatif privé reste le parent pauvre de cette transition énergétique. Si les statistiques montrent une légère diminution des passoires énergétiques (1,3 million en 2024 contre 1,6 million en 2022), cette baisse pourrait être trompeuse. Il s’agirait davantage d’un transfert vers d’autres marchés, notamment la location touristique, que d’une amélioration réelle du parc.

Face à ces effets pervers, la loi du 19 novembre 2024 a étendu les exigences de décence énergétique aux meublés touristiques d’ici 2034, tentant ainsi de limiter la fuite des propriétaires vers ce marché moins contraignant. Cette mesure, portée par la commission des affaires économiques du Sénat, suffira-t-elle à inverser la tendance ?

Acheter une passoire thermique, la bonne idée ?

Chasser une passoire énergétique (tous les biens en vente doivent être accompagnés de leur étiquette DPE dans les annonces), profiter d’une valeur décotée et de votre position de force face à un vendeur qui a face à lui peu de candidats, est-ce une bonne stratégie pour acheter malin aujourd’hui ? Peut-être.

Si vous avez des connaissances et des aptitudes en rénovation (bien au-delà de la simple décoration, vous l’avez compris), un tel projet peut paraître pertinent. Face à des prix de l’immobilier qui ont souvent gonflé ces dernières années, se tourner vers des biens moins « attirants » du fait de leur consommation énergétique et se lancer dans les travaux est un moyen d’acheter moins cher. Mais attention aux surprises.

L’UFC-Que Choisir a mené une étude sur ces aides et leur obtention. Le constat est assez clair : « Le recours aux aides reste hautement complexe sur le plan administratif, sans compter le manque de notoriété de celles-ci » peut-on lire dans le rapport d’une quarantaine de pages, qui propose des solutions concrètes. « L’instabilité des règles d’octroi et (…) l’accès même aux aides est parfois difficile, comme le montrent les problèmes informatiques et délais de traitement relatifs au dispositif MaPrimeRénov’. Pour les certificats d’économies d’énergie (CEE), l’obtention est encore plus délicate puisque les consommateurs et consommatrices doivent eux-mêmes rechercher et comparer les différentes offres de primes énergie proposées par les organismes éligibles (fournisseurs, sociétés délégataires…), et ce en l’absence d’un site officiel référençant ces offres de financement ».

Avec des acronymes peu compréhensibles, des budgets coupés et des règles d’obtention qui refroidissent, les aides à la rénovation énergétique n’ont pas la valorisation qu’elles méritent ! Elles sont pourtant une voie à soigner pour « relancer » cette modernisation du parc que tout le monde appelle de ses vœux.

Si vous avez un projet de rénovation, ne négligez pas le montage financier de celui-ci. Car les aides sont souvent versées avec un décalage, vous forçant à avancer des fonds ! Avec un crédit bien structuré, et un budget travaux déterminé en amont, vous pourrez mener votre rénovation de manière plus sereine. Pour échanger sur votre projet et comprendre comme un courtier peut vous accompagner, rapprochez-vous de votre agence de proximité ! Les équipes IN&FI Crédits sont à votre écoute partout en France pour réaliser des simulations et vous aider à vous lancer.