A Paris, le marché de l’immobilier entre migration des Parisiens et baisse de prix
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Des ventes un peu moins nombreuses et des prix qui stagnent, c’est le constat opéré dans la capitale en fin d’année 2022 sur le marché de l’immobilier. Les difficultés d’accès au crédit conjuguées à la hausse des taux ont fortement ralenti la demande à Paris comme ailleurs sur tout le territoire. Le contexte d’incertitude économique et géopolitique n’aide pas. Alors, qu’attendre dans les mois à venir ? Les projections de prix au m² dans le Grand Paris d’ici le printemps sont orientées à la baisse.
Un mouvement d’érosion des prix plus marqué à Paris qu’ailleurs en France
Trois ans après le premier confinement mis en place pour lutter contre l’épidémie de Covid-19, on peut mesurer les effets qu’ont eu cette crise sanitaire majeure sur l’activité immobilière. Après les premiers mois intenses de restriction et de limitation des déplacements (de mars à l’été 2020), les Français se sont tournés vers l’immobilier. Grâce à un accès au crédit aisé, à des taux d’intérêt bas et à une épargne conséquente (via une consommation en baisse sur le premier semestre), l’immobilier a été plébiscité.
Mais cette embellie n’a été que de courte durée. Les incertitudes économiques, les évolutions en matière de politique monétaire ou encore les fortes tensions géopolitiques freinent les projets. Et, les conditions d’accès au crédit se sont également fortement resserrées. Autant d’éléments qui ont eu pour conséquence de réduire la hausse des prix. Un phénomène plus marqué à Paris que dans le reste de l’Hexagone.
C’est ce qui ressort du communiqué des notaires du Grand Paris de fin janvier 2023[1] : « A Paris, les prix se sont légèrement érodés ces trois dernières années. En cumul, les prix ont baissé de 2,5% du point haut de novembre 2020 à novembre 2022. Mais la baisse annuelle des prix est restée assez constante (-1,7% de novembre 2020 à novembre 2021 et -0,8% de novembre 2021 à novembre 2022). Dans le même temps, les hausses de prix des logements anciens ont été beaucoup plus rapides France entière (+9,6% du 3e trimestre 2020 au 3e trimestre 2022) ».
Le desserrement urbain de Paris intra-muros
Les mouvements de relocalisation des ménages hors des zones urbaines sont bien réels. On quitte Paris plus qu’on ne s’y installe. Ce phénomène devrait augmenter le prix des logements dans les zones périphériques et le réduire dans la capitale. C’est « l’effet beignet », mis en évidence aux États-Unis par Ramani et Bloom (2021).
Cela s’observe concrètement : les départements limitrophes de l’Ile-de-France (l’Eure, l’Orne, le Loiret, l’Eure-et-Loir, l’Yonne ou l’Oise) accueillent de plus en plus de familles parisiennes.
Un exode urbain ? Pas totalement. Le terme exode désigne des mouvements massifs de population, ce qui n’est pas le cas des mobilités que l’on peut observer depuis le mois de mars 2020 et le début de la pandémie. En réalité, la pandémie de Covid-19 a accéléré – et renforcé – des tendances préexistantes à la crise. Nous sommes plutôt face à un phénomène de « desserrement urbain » à Paris. Il faut comprendre par là qu’un mouvement de courte distance (quelques dizaines de kilomètres au maximum) est constaté, avec des populations qui quittent la capitale pour sa périphérie.
« Le solde migratoire de la capitale passe de -21 à -25,4 départs pour 1000 ménages, en comparant les 12 mois avant le début du Covid et les 12 mois suivant les premières mesures de confinement, d’après l’exploitation des données des contrats de réexpédition de courrier de La Poste par l’UMR CESAER » peut-on lire dans l’étude Exode urbain, un mythe des réalités[2].
Quelle évolution des prix de l’immobilier à Paris en 2023 et au-delà ?
Le très médiatique passage à plus de 10 000 €/m² du prix de l’immobilier à Paris (en 2019) a été suivi depuis par une relative stagnation. Un phénomène de recul des prix s’est même initié.
Au second semestre 2022, les prix des appartements et des maisons se sont stabilisés en Île-de-France (respectivement -0,3% et +0,1% en 3 mois). Dans la Capitale, le prix des appartements anciens ressort à 10 590 €/m² en novembre 2022 (-0,8% en un an) et pourrait suivre la même tendance avec un prix ramené à 10 440 €/m² en mars 2023 selon les projections des notaires.
En Ile-de-France pour les appartements, les prix évolueraient peu de mars 2022 à mars 2023 (-0,3% en Petite Couronne et +0,8% en Grande Couronne). Pour les maisons, la hausse annuelle des prix sera ramenée à 2,1% en Ile-de-France, avec une stagnation en Petite Couronne (+0,3%) et une augmentation de 2,9% en Grande Couronne.
Selon toute vraisemblance, les prix de l’immobilier vont connaître une baisse ou au moins une relative stabilité à Paris en 2023. En revanche, en périphérie, il faut s’attendre à une hausse, du fait d’une demande plus forte.
