Les locations en résidences étudiantes, le bon plan investissement ?

Et si la résidence étudiante était une valeur refuge pour les investisseurs avisés ? Ce type de bien présente en effet certaines caractéristiques qui pourraient suggérer une résilience particulière (demande structurellement forte, tension locative persistante). Ce segment de marché, encore sous-exploité, mérite un éclairage en cette année 2025. Si vous cherchez des idées pour diversifier votre patrimoine, ou si vous souhaitez investir avec un petit budget et une prise de risque réduite, c’est peut-être de ce côté qu’il faut chercher.

La demande pour les résidences universitaires toujours plus forte

Le marché des résidences étudiantes connaît une croissance solide depuis plusieurs années, porté par une tension locative durable. Cette progression s’explique par un déséquilibre structurel entre une demande croissante et une offre qui peine à suivre.

La population étudiante française continue d’augmenter année après année, conséquence directe de la démocratisation de l’enseignement supérieur et de l’allongement des études (2,9 millions d’étudiants inscrits pour l’année 2023/2024, selon les données Statista[1]). Cette tendance, loin de s’essouffler, se renforce avec l’internationalisation des parcours académiques. La France, destination prisée des étudiants étrangers, voit sa capacité d’accueil mise à l’épreuve dans la plupart des villes universitaires.

Face à cette demande grandissante, l’offre reste insuffisante malgré les efforts déployés. Les principaux acteurs du secteur – le CROUS, Action Logement, les opérateurs privés comme Nexity Studéa ou Fac-Habitat – développent leur parc, mais le déficit persiste. Les résidences étudiantes actuelles se caractérisent par un taux d’occupation proche de la saturation, témoignant d’un besoin non comblé. On compte actuellement 2 900 résidences et plus de 430 000 lits en exploitation en France, dont 36 % détenus par des opérateurs privés, selon les données de CBRE France[2].

Les pouvoirs publics ont pris conscience de cet enjeu et encouragent désormais le développement de nouvelles solutions. La transformation d’immeubles de bureaux en résidences étudiantes, par exemple, illustre cette volonté d’innover pour augmenter rapidement la capacité d’accueil.

Les résidences étudiantes se réinventent

Le concept même de résidence étudiante, loin d’être figé, évolue. Vous en doutez ? Pourtant, au-delà du simple petit appartement (l’essentiel de l’offre est constituée de studios et T1 Bis, certaines résidences proposent également des T2, voire des appartements pour la colocation), les résidences gérées par des exploitants proposent désormais une véritable expérience résidentielle enrichie de services : espaces de coworking, installations sportives, locaux à vélos, services de petit-déjeuner ou de linge.

Acheter dans ces résidences permet donc de placer son capital dans un bien qui a une valorisation qui dépasse la simple valeur de l’appartement.

Cette approche, souvent associée à une démarche RSE, répond aux attentes d’une génération en quête de praticité et de sens. L’ère du simple logement fonctionnel est révolue. Les étudiants d’aujourd’hui, habitués aux environnements collaboratifs et connectés, exigent davantage de leur cocon. Ils recherchent des espaces qui favorisent à la fois leur réussite académique et leur épanouissement personnel. Les résidences modernes l’ont bien compris et se transforment en véritables lieux de vie communautaires.

Un placement avec du rendement

L’investissement en résidence étudiante peut vous apporter une rentabilité supérieure aux placements traditionnels.

Souvent, c’est un rendement de 4 à 5 % brut, supérieur à celui d’un bien résidentiel classique, qui est mis en avant par les gestionnaires. Cette performance (que vous pouvez connaître et prévoir avec les engagements de revenus des gestionnaires) s’explique par plusieurs facteurs :

• Un prix d’acquisition généralement plus abordable pour des studios fonctionnels ;
• Des loyers optimisés par la forte demande ;
• Des avantages fiscaux spécifiques comme le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

À niveau d’investissement égal, un studio en résidence étudiante peut rapporter significativement plus qu’un appartement classique. Cette différence devient encore plus marquée lorsqu’on considère le rendement net, après déduction des charges et application des avantages fiscaux. Et, bien entendu, si vous investissez directement, sans passer par un opérateur privé, vous pouvez envisager des rendements encore plus confortables.

Le modèle économique des résidences gérées offre par ailleurs une sécurité appréciable : les baux commerciaux garantissent souvent un revenu stable, même en cas de vacance locative, grâce à l’engagement du gestionnaire.

L’emplacement d’un logement étudiant, critère stratégique

Pour obtenir ces résultats, il faut cibler les territoires à fort potentiel. La réussite d’un investissement en résidence étudiante dépend largement de son implantation. Certains territoires offrent un équilibre particulièrement favorable entre coût d’acquisition et potentiel locatif.

• Les grandes métropoles universitaires comme Paris, Lyon, Toulouse ou Bordeaux représentent des valeurs sûres avec une demande quasi-insatiable. Cependant, leur attractivité se traduit par des prix d’entrée élevés qui peuvent limiter le rendement final.
• Les villes universitaires de taille moyenne comme Rennes, Lille, Montpellier ou Strasbourg offrent souvent un meilleur compromis. La demande y reste très forte, portée par des campus dynamiques, tandis que les prix d’acquisition plus modérés permettent d’atteindre des rendements supérieurs.

Au-delà du choix de la ville, plusieurs critères s’avèrent déterminants pour la réussite d’un placement en résidence étudiante.

1. La localisation à l’échelle micro est essentielle : la proximité immédiate avec les campus universitaires ou les écoles constitue un atout majeur. Un logement situé à moins de dix minutes à pied ou en transport des lieux d’études sera toujours très recherché.
2. L’accessibilité aux transports en commun représente également un critère décisif pour les étudiants. Un quartier bien desservi, idéalement connecté aux gares et aux centres-villes, garantit une attractivité durable du bien.
3. La qualité des prestations proposées fait la différence sur un marché qui tend à se sophistiquer. Les étudiants d’aujourd’hui apprécient les espaces communs bien conçus, les équipements modernes et les services additionnels qui facilitent leur quotidien. Ne pas négliger – aussi – l’aspect sécurité (accès par digicode, gardien, caméras, etc.).

Face aux évolutions démographiques et aux transformations de l’enseignement supérieur, le marché du logement étudiant continue de se structurer. Il offre de belles perspectives aux investisseurs désireux de conjuguer performance financière et utilité sociale.

Vous souhaitez investir dans une résidence étudiante ? Pour réussir votre projet, soignez le volet financier. Pour connaître l’enveloppe à laquelle vous pouvez prétendre, et mieux cibler une ville voire un campus précis, réalisez une étude préalable de votre capacité d’investissement. Les équipes IN&FI Crédits sont à votre écoute partout en France pour réaliser des simulations et vous aider à vous lancer.

[1] fr.statista.com
[2] cbre.fr