Les résidences secondaires bientôt interdites ?

Le week-end, pendant les vacances ou de temps en temps, pour échapper au quotidien, de nombreux Français se rendent dans leur résidence secondaire. Une seconde maison – ou appartement – pour les loisirs, quoi de mal ? Alors que l’accès au logement est toujours en proie à des barrières fortes dans l’Hexagone, cette multipropriété attire les foudres des législateurs. Disposer de plusieurs biens, qui ne sont par définition pas occupés à l’année, cela n’aide pas à fluidifier le marché du logement. Pire, dans certaines villes, cela serait carrément un frein majeur. C’est ce qui pousse plusieurs municipalités à agir et à innover, pour stopper la croissance des résidences secondaires. Jusqu’à leur interdiction prochaine ?

La France, ce pays de multi-propriétaires

En France, un logement sur dix est une résidence secondaire au sens fiscal. Cela signifie, selon les dernières données disponibles de 2021, un peu plus de 3,6 millions de logements. Un nombre qui croit de manière régulière depuis le passage à l’an 2000, et l’arrivée de solutions qui simplifient la mise en location. Oui, car les logements meublés loués pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires. L’arrivée en 2010 d’Airbnb a bouleversé l’économie des meublés de tourisme, multipliant les biens acquis et transformés dans l’objectif d’être loués de manière saisonnière. Les avantages fiscaux disponibles étant une aubaine !

Le souci, c’est qu’aujourd’hui, le marché n’est peut-être pas arrivé à saturation, mais on peut parler de véritable submersion de résidences secondaires et locations saisonnières dans certaines zones touristiques. Environ 60 % des résidences secondaires se trouvent sur les littoraux ou dans des territoires en altitude. Exemple, les Alpes-Maritimes comptent 3 villes dans le Top 5 des communes avec le plus de résidences secondaires en France : Agde (33 500), Cannes (32 940) et Nice (32 012).

Les grandes métropoles aussi sont touchées : le Grand Paris (environ 200 000 résidences secondaires) ou Lyon (17 600) voient le parc locatif classique reculer, au profit de ces résidences.

Une loi pour « réguler » les résidences secondaires

En novembre 2024, une loi a vu le jour : la loi Echaniz/Le Meur. Le texte a  introduit de nouvelles règles pour les propriétaires depuis le 1^er janvier 2025. La volonté ? Donner plus de pouvoirs à l’échelle locale pour « encadrer » le marché des durées courtes. Exemple, les maires peuvent désormais réduire la durée maximale de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an et imposer des quotas dans les zones comptant plus de 20 % de résidences secondaires.

« C’est une loi de décentralisation. On donne le pouvoir aux maires d’agir à différents niveaux, à la fois sur la location de courte durée et sur l’aménagement du territoire, dans le plan local d’urbanisme, dès lors qu’il y a une tension estimée sur le marché à 20 % de résidence secondaire », explique Annaïg Le Meur, citée par France Info[1].

En Bretagne, dans le Sud-ouest ou encore en montagne, la proportion des résidences secondaires et des locations saisonnières est devenue si forte que les prix s’envolent. Pour se loger et résider à l’année, il faut revoir à la hausse l’investissement. Cette loi est un outil censé aider à contrôler l’envoilée des prix.

Réguler les résidences secondaires, encadrer leur nombre, c’est un vaste équilibre. Doublement taxées (taxe foncière et taxe d’habitation), les résidences secondaires sont une manne financière pour les collectivités. Mais leur multiplication change inévitablement le visage d’un quartier, d’une ville, d’un territoire. Moins d’habitants, cela signifie un recul des services publics, des écoles, et des difficultés pour les étudiants ou travailleurs à trouver un toit. Aimées pour les finances qu’elles génèrent, les résidences secondaires sont aussi un piège démographique.

Les premières actions concrètes

Depuis la loi Echaniz/Le Meur, mais aussi avant, via des évolutions réglementaires, de nombreuses communes tentent d’endiguer le phénomène. Les initiatives sont nombreuses.

Depuis 2023, un peu plus de 3 600 communes dites en zone tendue sont autorisées à majorer la taxe d’habitation des résidences secondaires jusqu’à 60 %. L’ont-elles fait ? Oui ! 44 % appliquent une majoration en 2025, à un taux moyen de 41,4 %. 40 % des communes ont même augmenté la taxe d’habitation sur les résidences secondaires du maximum autorisé de 60 %[2] ! Le but est clair : pousser à la revente.

Sur l’Île d’Oléron, on prend le problème dans l’autre sens. Une prime allant de 5 000 à 10 000 € est accessible pour les propriétaires acceptant de louer à l’année ! Un retournement après des mesures restrictives (qui vont rester en place), qui imposent un quota du nombre global de meublés sur le périmètre d’une commune et une limite de quatre locations saisonnières par propriétaire[3].

Plus au Nord, Cancale interdit depuis l’été 2025 la construction de nouvelles résidences secondaires. Biarritz, Bayonne, Anglet, Bidart et Boucau ont adopté une mesure similaire. En montagne, Chamonix aussi est passé par là, ville dans laquelle les résidences secondaires sont majoritaires (plus de 70 % du parc)[4].

Investir en résidence secondaire dans ce contexte

Ces dispositions restrictives envers les résidences secondaires peuvent questionner sur la pertinence de cette forme d’investissement aujourd’hui. Est-il intéressant d’acheter une résidence secondaire ? Créer une location saisonnière est-il encore en vogue ? Oui ! Ne nous attardons pas ici sur l’environnement fiscal – dont l’impact dépend de votre situation – et focalisons-nous sur les tendances. Après une expansion vertigineuse, le marché des courts séjours atteint un point haut. Le nombre de résidences secondaires est, nous l’avons vu, très élevé. Une voie se dessine : un glissement du marché vers l’ultra-luxe.

Beaucoup de voyageurs ne recherchent plus simplement un hébergement prestigieux, mais une expérience globale et personnalisée. Chefs privés, visites exclusives, services de bien-être sur mesure. Bientôt des standards indispensables. L’espace, la sécurité et l’intimité, voilà des thèmes porteurs.

La pandémie a accéléré cette transformation en cristallisant la demande pour des propriétés isolées offrant services sans contact et équipements haut de gamme. L’émergence du télétravail a également redéfini les besoins : les résidences doivent désormais intégrer bureaux équipés, connectivité parfaite et espaces permettant des séjours prolongés mêlant travail et détente.

Il existe probablement une opportunité sur ce segment, avec des résidences secondaires louées de manière ponctuelle, ou des locatifs dédiés, qui misent sur cette montée en gamme.

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[1] franceinfo.fr
[2] capital.fr
[3] sudouest.fr
[4] lemonde.fr