Les biens à la vente n’ont jamais été aussi nombreux en Île-de-France

Plus de choix, plus de négociation, plus de temps pour décider : le marché francilien bascule en faveur des acquéreurs. Et si c’était le bon moment pour concrétiser votre projet ? Pendant des années, acheter en Île-de-France ressemblait à un parcours du combattant. Peu de biens sur le marché, des visites à la chaîne, des offres au prix inévitables et des décisions à prendre en quelques jours sous peine de voir le bien vous passer sous le nez. Ce temps-là est (peut-être) révolu. Le stock d’annonces en Île-de-France a bondi de 8 % en un an, alimenté par un afflux de nouveaux biens mis en vente en hausse de plus de 20 %. Plus de 200 000 biens sont aujourd’hui proposés à la vente dans la région. Un niveau jamais atteint depuis la fin de la période post-Covid.

Pourquoi autant de biens arrivent-ils sur le marché ?

Plusieurs facteurs convergent pour expliquer cette abondance d’offre, et ils sont tous liés à la recomposition profonde du marché depuis 2022.

D’abord, la durée de détention des biens a atteint un niveau record, autour de 14 ans pour les appartements. Beaucoup de propriétaires qui avaient reporté leur vente pendant la crise – par crainte de vendre à perte ou dans l’attente d’un marché plus favorable – se décident enfin à passer à l’acte. Les secundo-accédants, en particulier, reviennent sur le marché, encouragés par la reprise des prêts relais en fin d’année 2025, comme le soulignent les Notaires du Grand Paris dans leur bilan de la fin de l’année dernière.

Ensuite, les contraintes énergétiques jouent un rôle croissant. Les propriétaires de logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), confrontés à l’interdiction progressive de mise en location, préfèrent vendre plutôt que d’engager des travaux coûteux. L’écart de valorisation entre les biens performants et les passoires thermiques s’accentue, et les décotes sur les logements énergivores sont de plus en plus marquées.

Enfin, les investisseurs locatifs particuliers brillent toujours par leur absence. La fin du dispositif Pinel, combinée à un contexte fiscal peu incitatif, a poussé nombre d’entre eux à céder leurs biens. Résultat : des logements qui étaient en location reviennent dans le circuit de la vente, élargissant l’offre disponible pour les acquéreurs occupants.

Un marché qui redémarre : les chiffres-clés de 2025

Les données officielles confirment cette dynamique de reprise. Près de 125 000 transactions de logements anciens ont été enregistrées en Île-de-France en 2025, soit une hausse de 11 % sur un an, selon les Notaires du Grand Paris. À l’échelle nationale, le marché a franchi le cap des 950 000 ventes annuelles (+12,5 %), selon les Notaires de France.

La Petite Couronne se distingue sur le segment des appartements avec une progression de 16 % des ventes et même 18 % dans les Hauts-de-Seine. En Grande Couronne, ce sont les maisons qui tirent l’activité, avec +16 % de ventes, portées par la Seine-et-Marne (+17 %) et les Yvelines (+20 %). Paris progresse plus modestement, avec 28 000 ventes sur l’année, soit +8 % en un an.

Côté financement, la production de crédits à l’habitat a bondi de près de 40 % sur les dix premiers mois de 2025, à 121 milliards d’euros, selon la Banque de France. La capacité d’emprunt des ménages a progressé de 5 % en 2025, après trois années consécutives de baisse. Les taux de crédit, stabilisés autour de 3,10 %, restent supérieurs à ceux d’avant la crise, mais ils offrent désormais une visibilité que les emprunteurs n’avaient plus depuis 2022.

Des prix stables pour un rapport de force qui a changé

C’est peut-être le fait le plus structurant de cette période : les prix ne montent plus. En Île-de-France, les Notaires du Grand Paris relèvent une quasi-stabilité sur un an (+0,7 %). À Paris, le prix moyen au mètre carré s’établit à 9 600 €, en hausse de seulement 1,4 %, un niveau qui reste inférieur aux valeurs atteintes en 2019, lorsque le mètre carré parisien dépassait les 10 000 €.

Pour les maisons franciliennes, le prix moyen s’établit à 324 700 €, en très léger recul de 0,4 % sur un an. Les avant-contrats enregistrés par les notaires anticipent une poursuite de cette stabilité au printemps 2026.

Les vendeurs ont intégré la nouvelle donne : les prix post-Covid ne sont plus la référence. Les négociations sont désormais mieux acceptées, particulièrement sur les biens nécessitant des travaux. Les notaires relèvent d’ailleurs un fait parlant : les propriétaires franciliens qui revendent un bien 3 ans après son achat perdent en moyenne 9,1 % pour un appartement et 11,7 % pour une maison par rapport au prix d’acquisition. Sur 5 ans, le résultat dépend de la localisation et de la qualité du bien. En revanche, sur 10 ans, la plus-value reste systématique.

Autre indicateur significatif : les délais de vente se sont considérablement allongés, passant de 61 jours en 2019 à 95 jours aujourd’hui. Concrètement, cela signifie que vous avez en tant qu’acheteurs plus de temps pour réfléchir, comparer, négocier. Vous n’êtes plus dans l’urgence.

Ce que ça change concrètement pour votre projet

Cette conjonction entre offre abondante, prix stabilisés, négociation possible et taux lisibles crée un environnement de marché qui n’a rien à voir avec ce que les acquéreurs franciliens ont connu ces dernières années. Pour la première fois depuis longtemps, le rapport de force penche du côté de l’acheteur.

Si vous êtes primo-accédant, c’est une fenêtre d’opportunité rare. Le retour de cette catégorie d’acquéreurs est d’ailleurs le fait marquant de l’année 2025, comme le soulignent unanimement les notaires et les réseaux d’agences. La combinaison d’un apport personnel, du prêt à taux zéro et de taux de crédit stabilisés permet aujourd’hui d’accéder à la propriété dans des conditions plus sereines qu’en 2023 ou 2024.

Si vous êtes déjà propriétaire et que vous envisagez un changement de vie – agrandissement, rapprochement professionnel, déménagement en Grande Couronne pour gagner en surface -, le marché actuel joue aussi en votre faveur. L’offre élargie vous donne accès à des biens qui, il y a 2 ans, seraient partis avant même que vous ayez pu les visiter.

Et pour l’avenir ? Le gouvernement a annoncé la création du statut fiscal de bailleur privé avec le dispositif Jeanbrun, destiné à relancer l’investissement locatif. S’il se concrétise, il pourrait ramener les investisseurs sur le marché et resserrer l’offre disponible pour les acquéreurs occupants. Autrement dit, la fenêtre actuelle n’est pas éternelle.

Un marché favorable ne fait pas tout. Encore faut-il arriver prêt devant le bon bien : capacité d’emprunt calculée au plus juste, apport personnel optimisé, dossier de financement bouclé. Dans un contexte où les délais d’obtention des crédits se sont allongés, anticiper son montage financier fait toute la différence.

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