Immobilier : des Bitcoin comme garantie pour emprunter ?

Aux États-Unis, un jeune couple du Michigan vient d’écrire une petite page d’histoire. Plutôt que de vendre leurs bitcoins pour réunir leur apport, ils les ont déposés en garantie auprès de leur prêteur : les cryptos restent leur propriété, mais servent de gage au crédit. En clair, ils sont devenus propriétaires tout en conservant leur patrimoine numérique intact. De quoi faire rêver bien des détenteurs de crypto-monnaies, souvent jeunes, parfois assis sur un capital conséquent, mais tenus à distance du crédit immobilier classique. Mettre ses Bitcoin en garantie pour emprunter peut-il s’envisager en France ?

Aux États-Unis, une première historique

Début juin 2026, le prêteur en ligne Better, associé à la plateforme d’échange Coinbase, a bouclé le tout premier prêt hypothécaire adossé au bitcoin garanti par Fannie Mae. Baptisé crypto-backed conforming mortgage, ce produit conforme aux standards du crédit immobilier américain classique doit être déployé à l’échelle nationale au cours de l’été 2026.

Le montage repose sur une mécanique en deux temps. À la signature, l’acheteur contracte simultanément deux prêts. Le premier est un crédit immobilier tout ce qu’il y a de plus traditionnel, garanti par Fannie Mae – cet organisme qui ne prête pas directement aux particuliers mais rachète les crédits aux banques, leur permettant ainsi de continuer à financer de nouveaux emprunteurs. Le second prêt, lui, sert à couvrir l’apport que l’acheteur devrait normalement sortir de sa poche. Et c’est ce prêt-là qui est adossé aux crypto-monnaies déposées en garantie.

Pour sécuriser l’opération, l’exigence de collatéral est élevée : les bitcoins mis en gage doivent représenter au moins 250 % du montant du prêt d’apport, un ratio ramené à 125 % pour le stablecoin USDC, jugé moins volatil. Concrètement, pour un prêt d’apport de 100 000 dollars adossé à du BTC, il faut immobiliser l’équivalent de 250 000 dollars en bitcoins. Autre point rassurant pour l’emprunteur : la structure de garantie est verrouillée le jour de la signature et n’évolue plus ensuite. Pas d’appel de marge, même si le cours du bitcoin dévisse – et une liquidation qui n’intervient qu’après plus de soixante jours de défaut de paiement. Un mécanisme dit one-and-done, pensé pour protéger le ménage d’une déstabilisation soudaine liée aux soubresauts du marché.

Cette innovation ne sort pas de nulle part. Elle prolonge une décision réglementaire prise en juin 2025 : la Federal Housing Finance Agency (FHFA), autorité de tutelle de Fannie Mae et Freddie Mac, a demandé à ces deux agences d’intégrer les cryptomonnaies détenues sur des plateformes régulées dans l’analyse des dossiers, sans exiger leur conversion préalable en dollars. Un texte de la SEC et de la CFTC, publié à la mi-mars 2026, est venu clarifier que la plupart des crypto-actifs ne devaient pas être traités comme des valeurs mobilières, simplifiant d’autant leur intégration dans les montages de financement.

Faut-il pour autant y voir une révolution sans réserve ? Non. Aux États-Unis même, plusieurs voix s’inquiètent des risques que ces prêts font peser sur les contribuables en cas de retournement brutal du marché, certains élus ayant directement interpellé la FHFA. Et surtout, ce dispositif ne supprime aucune des règles fondamentales du crédit : il faut toujours justifier de ses revenus, maîtriser son endettement et assumer ses mensualités. Le bitcoin peut renforcer un dossier ; il ne remplace jamais une capacité de remboursement. Cette nuance, nous y reviendrons, est au cœur de la situation française.

En France, un cadre juridique qui progresse… mais un verrou bien réel

La bonne nouvelle, c’est que le droit français n’est pas resté immobile. Loin de là. La loi du 30 avril 2025 a introduit dans le Code monétaire et financier un régime de nantissement spécifique aux actifs numériques (article L. 226-5). Le nantissement, rappelons-le, consiste à affecter un bien en garantie d’une dette – comme on le fait déjà couramment avec un contrat d’assurance-vie ou un compte-titres. L’ordonnance du 8 mai 2025 a poursuivi le mouvement en élargissant la définition du gage aux « biens fongibles ne faisant pas l’objet d’une appropriation, notamment les actifs numériques ». Enfin, le décret du 31 mai 2026 est venu préciser le contenu de l’acte de nantissement : identité des parties, montant de la créance garantie, nature et quantité des cryptos, adresses de conservation. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut alors activer la garantie et se rembourser par cession des actifs. Le tout s’inscrit dans le cadre européen du règlement MiCA, pleinement applicable depuis fin 2024.

Sur le papier, tout semble donc réuni. Dans les faits, un obstacle de taille demeure – et il n’est pas juridique, mais prudentiel. Les règles bancaires internationales, issues des accords de Bâle et transposées dans le règlement européen CRR III, classent le bitcoin et l’ether parmi les actifs les plus risqués, avec une pondération de 1 250 %. En clair : pour chaque euro prêté contre une garantie en cryptomonnaies, une banque doit immobiliser un euro de fonds propres. Autant dire que l’opération devient économiquement dissuasive pour un établissement de détail. À cela s’ajoute le monopole bancaire : en France, seules les banques et certaines sociétés de financement agréées peuvent prêter des euros. Résultat, le crédit adossé aux cryptos reste, pour l’essentiel, hors de portée des grandes banques de réseau.

Ce qui est réellement possible pour un emprunteur français

Faut-il en conclure que tout est fermé ? Non plus. Mais il faut savoir distinguer trois réalités que l’on confond trop souvent.

Nantir ses cryptos pour emprunter en euros, sans les vendre et en conservant leur potentiel de hausse : c’est le principe du crédit lombard, transposé aux actifs numériques. Le marché existe, mais il est animé par des acteurs spécialisés – prestataires de services sur actifs numériques (PSAN) enregistrés auprès de l’AMF, ou plateformes étrangères – plutôt que par les banques traditionnelles. Des plateformes comme Coinbase, Kraken ou des protocoles de finance décentralisée tels qu’Aave et Compound proposent d’emprunter contre le dépôt de crypto-monnaies. Les conditions y sont exigeantes : le ratio prêt/valeur (LTV) est généralement plafonné entre 25 % et 50 %, souvent autour de 40 % maximum, et un patrimoine financier solide est attendu. Il faut aussi garder à l’esprit deux risques propres à ces solutions : la volatilité, qui peut déclencher une liquidation forcée si la valeur du collatéral chute sous un certain seuil (généralement 80 à 85 % du LTV), et le risque de conservation, puisque vous confiez vos actifs – et donc vos clés – à un tiers pendant toute la durée du prêt.

Payer un bien directement en crypto, ensuite : c’est une logique différente, qui commence à se structurer. Certains établissements ont mis en place des dispositifs reposant sur un wallet de consignation encadré par des notaires, le vendeur pouvant choisir d’être réglé en euros, en cryptomonnaies ou dans un mélange des deux, avec des clauses destinées à neutraliser la volatilité pendant la transaction.

Justifier l’origine de fonds crypto convertis, enfin : c’est souvent le vrai point de friction. Dès qu’un projet immobilier mobilise un patrimoine numérique, notaire et banquier posent la même question – d’où viennent ces fonds ? Une exigence légitime, dictée par la réglementation anti-blanchiment (LCB-FT) et par MiCA. Reconstituer l’historique de ses cryptos, conserver ses justificatifs d’achat, passer par un PSAN : c’est la condition d’un dossier crédible.

Le rôle du courtier : transformer un profil atypique en dossier solide

Au fond, la question de départ – « des Bitcoin comme garantie pour emprunter ? » – appelle une réponse honnête : oui, c’est juridiquement concevable, mais cela reste aujourd’hui marginal et réservé à des profils patrimoniaux avertis. Pour l’immense majorité des acheteurs détenteurs de cryptomonnaies, le chemin le plus sûr vers la propriété ne passe pas par le nantissement de leurs actifs, mais par un dossier de financement classique, bien préparé, dans lequel le patrimoine numérique vient renforcer la crédibilité de l’emprunteur plutôt que la remplacer.

C’est précisément là que l’accompagnement prend tout son sens. Un profil crypto est un profil atypique aux yeux d’une banque : il demande de la pédagogie, une bonne présentation des revenus, une traçabilité irréprochable des fonds et le choix des bonnes garanties. Rien ne remplacera jamais la solvabilité et la capacité à honorer ses mensualités ; ni aux États-Unis, ni en France. Mais entre le fantasme d’un crédit « tout crypto » et le renoncement pur et simple, il existe un espace : celui d’un financement bien construit, où vos actifs numériques trouvent leur juste place. C’est ce chemin, exigeant mais réaliste, qu’un courtier comme IN&FI Crédits a vocation à baliser à vos côtés.

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