Demain, allez-vous emprunter sur une durée de 50 ou 60 ans ?
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L’idée d’emprunter sur 20 ou 25 ans pour acheter votre bien immobilier vous donne déjà des sueurs froides ? Alors ne lisez pas ce qui suit. Pour contrer la crise du logement et déverrouiller l’étau autour de l’accession à la propriété, certains avancent l’idée des emprunts de très longue durée sur 50 ou 60 ans. Une hérésie ? Pas tant. Au-delà de cette durée qui peut surprendre, l’idée est d’adosser désormais le crédit immobilier aux biens bien et non plus aux personnes. Décryptage.
Un emprunt sur 50 ou 60 ans pour redonner de la capacité d’emprunt immédiate
« Je plaide pour un emprunt immobilier sur 50 ou 60 ans » a confié au début de l’été Jean-Philippe Dugoin-Clément, vice-président de la région Ile-de-France chargé du logement, dans la presse généraliste. Alors que le marché du crédit immobilier est actuellement en tension, avec une remontée spectaculaire des taux et des conditions d’accès toujours plus difficiles pour les candidats à l’achat, miser sur une durée de remboursement significativement plus longue semble surprenant.
Mais en réalité, l’élu évoque une piste qui, en France, n’est pas exploitée. Celle consistant à faire reposer l’emprunt immobilier non plus sur l’emprunteur mais sur le bien acquis. « Si vous parvenez à emprunter, vous êtes condamné à rembourser votre emprunt pendant 20 ou 25 ans à hauteur de 30% de vos revenus. Si vos revenus diminuent, vous êtes acculés » poursuit-il. L’idée de l’emprunt sur une longue durée est de changer la vision que nous avons du crédit, pour rendre cet outil de financement plus cohérent avec la société.
Dans son livre, « l’habitat fait citoyen », Jean-Philippe Dugoin-Clément appelle de ses vœux à repenser la façon d’octroyer des crédits et s’appuie pour cela sur plusieurs constats. Il remarque notamment le fait que les héritages interviennent toujours plus tardivement grâce à la durée de vie qui augmente. Il remarque aussi qu’un couple en ménage reste en moyenne ensemble 10 ans quand la durée d’un emprunt immobilier atteint fréquemment les 25 annuités…
Faire porter le prêt sur le bien et non plus sur la personne, cela permettrait de redonner une capacité d’emprunt immédiate aux ménages. En Suisse, un système hybride, n’obligeant pas les emprunteurs à rembourser intégralement leurs crédits, fluidifie le marché. Une inspiration.
La durée d’emprunt, cette variable d’ajustement encadrée
Au cœur de cette année 2023, la durée moyenne pour l’ensemble des crédits immobiliers octroyés est de 249 mois, soit 20,75 années. Une durée moyenne qui s’allonge, car elle était de 243 mois (20,25 ans) au premier trimestre 2023. « L’allongement de la durée des crédits n’est plus suffisant pour compenser les conséquences de la hausse des prix des logements et des taux d’intérêt ou amortir l’impact du niveau des taux d’apport personnel exigés sur les capacités d’emprunt des ménages » peut-on lire dans la dernière publication de l’Observatoire Crédit Logement / CSA[1]. L’avantage différentiel avec l’allongement de la durée pour préserver en partie la capacité d’emprunt s’étiole.
Les établissements bancaires sont actuellement en train de chercher la limite. Pour preuve, en juin 2023, 66.6 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans. Une proportion jamais atteinte auparavant. On frôle avec ce plafond de 25 ans… qui ne peut être dépassé.
Car pour rappel, parmi les mesures relatives à l’octroi de crédits immobiliers, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose depuis 2019 une maturité du crédit qui ne doit pas excéder 25 ans. Quelques maigres dérogations à ce critère sont prévues. Lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit notamment. Une tolérance de deux ans de différé d’amortissement est possible pour un achat neuf. 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre civil peuvent déroger aux grandes règles. Mais allonger la durée de manière forte, pour passer à 25, 30, 40 ou 50 ans de remboursement dès la souscription, c’est impossible.
Rallonger sa durée de crédit, une option à envisager ?
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier, qu’il s’agisse de votre résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, prenez le temps de vous intéresser à la durée de remboursement du crédit. Si, comme nous venons de le voir, vous ne pourrez pas obtenir de financement au-delà de 25 ou 27 ans, vous pourrez en revanche choisir une offre qui propose parmi ses options l’allongement de la durée de remboursement.
Oui, une fois votre crédit souscrit et son remboursement lancé, vous pouvez dans certaines banques utiliser une option du prêt immobilier qui consiste à réduire le montant de la mensualité et à allonger la durée du crédit. Cette solution a un coût, l’allongement de la durée de remboursement générant plus d’intérêts et ainsi une somme totale plus conséquente. Mais cette réduction de la mensualité, couplée au développement d’une épargne rémunératrice, peut permettre d’absorber le surcoût du crédit ! Une option à manipuler toutefois avec précaution, en prenant conseil auprès de votre banquier et/ou d’un expert en finance.
Pour optimiser la durée de remboursement de votre futur crédit immobilier, connaître les banques qui proposent des options permettant de jouer sur la durée de remboursement et obtenir le meilleur taux, vous pouvez vous rapprocher de votre conseiller In&Fi Crédits. Utilisez notre formulaire de contact pour convenir d’un premier échange sur votre projet ou rapprochez-vous d’une agence de proximité IN&FI Crédits pour exposer vos envies, et trouver le financement adapté !
