Crédit immobilier : une crise sanitaire "durable" peut-elle faire remonter les taux ?
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Emprunter pour financer l’achat d’un bien immobilier va-t-il coûter plus cher en 2021 ? C’est la question que vous vous posez peut-être en tant qu’acheteur potentiel. Si les conditions actuelles sont encore très attractives avec des taux bas et des durées moyennes de crédit assez longues, la situation pourrait ne pas durer. En cause, la crise sanitaire du Covid-19. Son impact sur l’économie commence à être mesurable et s’annonce durable alors que les restrictions sont toujours en vigueur.
L’impact économique de la crise sanitaire
L’activité économique avait reculé de 19 % au deuxième trimestre 2020 par rapport au deuxième trimestre 2019 (données Insee[i]). Avec le premier confinement, ce fut une chute brutale de l’activité économique qui a été constatée.
Pour contrer les conséquences de la progression de l’épidémie sur le pouvoir d’achat et sur l’emploi, des mesures exceptionnelles de soutien à l’activité ont été mises en place. C’est notamment l’accompagnement au chômage partiel qui a permis de compenser en partie la baisse de revenus des ménages. Elle n’a été que de 2,6 % lors du second trimestre de l’année 2020 mais les disparités entre les ménages furent marquées.
La plus grande souplesse du deuxième confinement a entraîné une dégradation de l’activité moins marquée. Avec le recours au chômage partiel plus réduit et certains secteurs plus touchés que d’autres par les restrictions, les situations ont encore continué à être très différentes pour les ménages.
- 80 % des entreprises de plus de 10 salariés ont déclaré une perte d’activité lors du premier confinement et 12 % un arrêt complet.
- Pour le second confinement, 32 % des entreprises de plus de 10 salariés ont déclaré une perte d’activité et 1 % seulement un arrêt total[ii].
Cette fragilité économique a des conséquences pour les investisseurs immobiliers et les ménages qui souhaitent acheter. Elle pousse les banques à revoir les conditions accordées aux emprunteurs en prenant en compte l’augmentation des risques d’immobilisation et de non-remboursement.
Le chômage, principale menace sur la production de crédits immobiliers en 2021
Entre février et avril 2020 (lors du premier confinement), le nombre de nouveaux crédits immobiliers a enregistré une chute de 40%. Un recul de l’arrivée de nouveaux dossiers, lié en partie à l’impossibilité de visiter des biens, de se positionner, de pouvoir signer chez les notaires, et donc de faire aboutir un projet d’achat. Au déblocage de la situation, le marché s’est rapidement relancé et s’est même emballé, par un effet de rattrapage, largement consécutif à la saisonnalité immobilière de la période estivale
De nombreux professionnels de l’immobilier témoignent d’une année 2020 finalement dynamique puisque les statistiques devraient faire ressortir un volume de transactions inférieur à 2019 mais proche des 950.000 unités. Du côté du financement, le mois d’octobre a même été un mois record avec plus de 20 milliards d’euros de financements accordés. Un rebond annonçant une situation bien plus calme en 2021 ? C’est le scénario qu’envisage de nombreux spécialistes. En effet, avec des projections de montée du chômage fortes, les banques pourraient être encore plus prudentes pour accompagner les acheteurs, par crainte de la montée du risque d’impayés, mais aussi par risque de mise en responsabilité en cas d’octroi à des personnes fragilisées par la situation découlant ou pouvant découler de la crise sanitaire.
- Les banques étudient de manière encore plus poussée que par le passé le dossier des emprunteurs et s’intéressent notamment à l’emploi occupé et à sa stabilité.
- Selon le secteur d’activité, la précarité et l’état des finances professionnelles, certains projets immobiliers peuvent être bloqués.
- Plus que jamais, présenter un dossier clair et sans incident de paiement. La notion de capacité d’épargne résiduelle a aussi fait son apparition. En clair, après paiement des échéances de prêt contracté, reste-til une capacité d’épargne supplémentaire pour faire face à un coup dur ou à une envie de travaux complémentaires non prévue.
- Un projet d’achat cohérent avec vos besoins et vos finances est capital, et l’anticipation d’une éventuelle baisse des prix par un apport personnel au-delà des frais de mutation est quasiment incontournable.
Plus prudentes et regardantes sur le dossier des candidats à l’achat, les banques peuvent-elles en parallèle augmenter le taux ? Ce serait une réaction économiquement compréhensible, sauf qu’en raison du soutien à l’économie, les autorités financières contraignent les taux à des niveaux historiquement bas, et que la concurrence est présente pour capter les bons dossiers. De plus, il existe des mécanismes qui protègent les emprunteurs de taux abusifs que les banques pourraient appliquer pour se protéger. C’est le cas notamment du taux de l’usure qui permet de « caper » le taux maximum légal proposé. De même, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne – qui servent de guide pour les taux des crédits immobiliers – devraient rester bas. La BCE souhaite maintenir l’accès au crédit et protéger l’économie des pays de l’Union. Pas d’augmentation brutale à attendre en ce début d’année, voire plus loin dans le temps.
Emprunter en 2021 : les critères pour faire aboutir votre demande
2021 s’annonce comme une année inédite. Avec l’espoir des vaccins face au Covid-19, un parfum de retour à la normale commence à flotter dans l’air. Les ménages qui, en 2020, n’ont pas pu faire aboutir leurs recherches immobilières, vont souhaiter en 2021 réaliser leurs objectifs. Si c’est votre cas, plusieurs éléments peuvent vous permettre d’envisager l’avenir avec sérénité.
Tout d’abord, il faut saluer le relatif desserrement des recommandations du Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) de fin décembre 2020. Il a revu le taux d’endettement maximum acceptable (qui passe de 33 à 35 %) et détend également l’achat de logements neufs en permettant d’ajouter la période de préfinancement (jusqu’à 2 ans) à la durée d’amortissement. Soit une durée totale de prêt pouvant aller jusqu’à 27 ans.
De plus, les banques disposent désormais d’une tolérance jusqu’à 20% du total de leur production pour déroger aux normes recommandées, dont l’essentiel (80%) devra être consacré à l’achat de la résidence principale, et notamment pour les primo-accédants (30% de cette flexibilité).
Du côté des taux, comme cela a déjà été précisé, ils sont toujours bas et la conquête de nouveaux clients pousse à une concurrence forte entre les banques. Le mois de janvier et le début de l’année calendaire signifient une reprise de l’activité et de nouveaux objectifs à atteindre. Plus que jamais, les banques ont remis à plat leur approche stratégique, et veulent laisser 2020 dans le passé. C’est peut-être le moment pour vous d’en profiter.
- Sollicitez plusieurs établissements bancaires pour obtenir des simulations de lancement.
- Optimisez l’apport personnel que vous pouvez mobiliser, soignez votre dossier et expliquez votre projet.
- Enfin, comparez les taux proposés et les conditions de crédit de plusieurs banques.
Pour vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier – que vous soyez primo-accédant ou non – vous pouvez faire confiance à un partenaire pour tout le volet financier. Sollicitez les experts en crédit immobilier IN&FI Crédits. Notre équipe est là pour vous faire profiter des opportunités qui existent aujourd’hui en matière de financement. Que votre projet d’achat soit déjà mature ou embryonnaire, nous pouvons vous éclairer et vous aider à obtenir les meilleures conditions et une solution adaptée à votre situation.
[i] https://bit.ly/3pA3lWw
[ii] Enquête « Activité et conditions d’emploi de la main-d’oeuvre » du ministère du Travail.
