À Nice, le marché de l’immobilier ne connaît pas la crise
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Jusqu’à 14 000 € le m² au Mont-Boron, des prix qui ont grimpé de près de 18 % en 5 ans, des acheteurs étrangers qui peuvent représenter un acquéreur sur deux dans certaines agences : Nice fait figure d’exception au moment où le marché national hésite. Une santé éclatante du marché qui complique sérieusement la vie de ceux qui veulent s’y installer.
Presque 12 millions d’euros. C’est le prix demandé pour un duplex de 480 m² dans la résidence Blue Bird au sein du Palais Maeterlinck. Un bien qui « n’est pas un appartement » selon l’agence qui gère sa vente[1], mais plutôt « une œuvre d’art habitable face à l’infini bleu ». L’appartement le plus cher à la vente à Nice. Plus haut sur les hauteurs, l’avenue Jean-Lorrain, au Mont-Boron, est classée parmi les rues les plus chères de France, avec des prix qui dépassent souvent 12 000 €/m². Pendant ce temps, à l’échelle nationale, les prix de l’immobilier ancien reculent légèrement (-0,2 % au premier trimestre 2026 selon les indices SeLoger-Meilleurs Agents et la capitale affiche des prix « comme figés ». Comment expliquer ce décalage ? Et surtout, que cela signifie-t-il concrètement pour vous qui envisagez d’acheter à Nice aujourd’hui ?
Nice, une trajectoire à contre-courant du marché national
Forte de ses 357 000 habitants, Nice a beaucoup moins souffert de la crise immobilière que le reste du territoire. Selon les données Meilleurs Agents, les prix de l’immobilier niçois ont progressé de près de 18 % sur 5 ans, et encore de 4 % sur les deux dernières années. Au 1er mars 2026, le prix moyen d’un appartement s’établissait à 5 258 €/m², avec un loyer moyen de 20,3 €/m². Des niveaux nettement supérieurs à ceux de métropoles de taille comparable comme Toulouse ou Bordeaux.
Pour autant, il faut nuancer le tableau. Les professionnels de la place observent un tassement depuis quelques mois. Au premier trimestre 2026, on observait une légère correction de -0,7 % sur les appartements à Nice. Rien de comparable cependant avec la chute observée ailleurs : la résistance demeure spectaculaire et la demande, soutenue.
Une demande tirée par les acheteurs étrangers
Pour comprendre cette résistance, il faut regarder du côté de l’aéroport. Ce dernier a ouvert beaucoup de nouvelles lignes, comme une liaison directe avec Boston ! Des liaisons qui attirent. Les acheteurs étrangers peuvent maintenant représenter jusqu’à un acheteur sur deux pour certaines agences locales.
Américains, ressortissants de l’Union européenne, Suédois, Belges, Norvégiens parfois : la clientèle internationale plébiscite la résidence secondaire dans les beaux quartiers, notamment autour de la Villa Masséna et du quartier des Fleurs. Cette demande pèse sur les prix sans pour autant tendre le marché : les délais de vente s’allongent, les acquéreurs négocient, hésitent, et même de beaux biens à des prix raisonnables peuvent mettre des mois à trouver preneur.
Une géographie des prix très contrastée
Le Mont-Boron, à l’est de la ville, reste le secteur le plus convoité, avec ses vues sur mer et ses villas Belle Époque. Les prix y dépassent fréquemment 14 000 €/m², et l’avenue Jean-Lorrain figure parmi les rues les plus chères de France.
Le Carré d’or et le centre-ville, de la rue de la Buffa au Vieux Nice, restent également très demandés : il faut compter environ 700 000 € pour un appartement familial.
Sur les hauteurs, Cimiez demeure prisé entre 5 000 et 6 000 €/m². En bord de mer, les prix dépassent souvent 10 000 €/m².
Pour se loger à un tarif plus accessible, il faut s’orienter vers le nord ou l’est de la ville.
Une ville qui devient difficile d’accès
Cette santé éclatante du marché a son revers. De plus en plus de familles niçoises se voient contraintes de quitter la ville, faute de pouvoir s’y loger, comme le révèle l’enquête du Figaro sur les communes où s’installer avec des enfants autour de Nice. Le constat traverse les couleurs politiques : « fuite des classes moyennes » à droite, « ville réservée aux plus riches » à gauche. Christian Estrosi, alors maire, déclarait dès 2025 : « On ne peut pas accepter que nos enfants ne puissent plus se loger là où ils sont nés parce que des investisseurs extérieurs font grimper les prix. »
Pour tenter de contenir le phénomène, la ville a fixé des quotas maximaux d’autorisations de location saisonnière dans plusieurs secteurs (Vieux Nice, Riquier, Mont-Boron, centre-ville et ouest), quand le bien n’est pas la résidence principale du propriétaire.
Le règlement est cependant attaqué en justice par les professionnels de l’immobilier, et l’issue reste suspendue à la décision de la nouvelle municipalité. Quant au marché locatif classique, il est « presque à l’arrêt » tant les biens à louer sont rares : un déséquilibre qui pèse en cascade sur les candidats à l’achat, contraints de précipiter leur projet faute de solution locative.
Acheter à Nice aujourd’hui : les bonnes pistes
Dans ce contexte, plusieurs stratégies permettent d’aborder sereinement un projet immobilier à Nice ou dans son arrière-pays.
Élargir le périmètre de recherche
Valbonne arrive en tête des destinations à considérer, suivie de Blausasc dans la vallée du Paillon, de Biot, Mougins, Mouans-Sartoux ou Roquefort-les-Pins dans l’arrière-pays cannois. À proximité immédiate de Nice, Aspremont, Colomars et Castagnier sont également à étudier. Autant de territoires où le prix au m² redevient compatible avec les budgets des primo-accédants ou des familles.
Cibler les quartiers encore abordables dans Nice
À l’intérieur des limites communales, le nord, le quartier Riquier conseillé par les agents pour les primo-accédants, ou encore Vernier près de la gare (autour de 3 000 €/m², même si la réputation y est plus contrastée) restent des options à étudier.
Profiter du contexte de crédit
La demande a progressé au premier trimestre 2026, le nombre de biens mis en vente est en hausse. Les acquéreurs prennent simplement plus de temps pour comparer, négocier, sécuriser leur financement. La fenêtre est ouverte, à condition d’arriver préparé.
À Nice comme ailleurs, la solidité du dossier fait la différence. Face à des acquéreurs étrangers parfois prêts à acheter comptant, face à des biens qui se négocient longuement mais s’arrachent quand le prix est juste, face à des conditions de crédit redevenues raisonnables mais variables d’une banque à l’autre. L’accompagnement d’un courtier prend tout son sens.
Chez IN&FI Crédits, nous accompagnons les acquéreurs niçois et de l’arrière-pays à chaque étape de leur projet : analyse de votre capacité d’emprunt, comparaison des offres bancaires, négociation des conditions, optimisation de l’assurance emprunteur. Que vous visiez le Carré d’or, les hauteurs de Cimiez, un primo-investissement dans le nord de Nice ou une maison familiale à Valbonne ou Biot, nous construisons avec vous un montage financier solide, adapté au marché local et à votre situation.
Rapprochez-vous de votre agence IN&FI Crédits. Sur un marché aussi tendu que celui de Nice, l’expertise et la connaissance fine des partenaires bancaires peuvent transformer un projet incertain en acquisition réussie.
- « Jusqu’à 14 000 € le m² : entre prix record et bras de fer avec la mairie, comment va l’immobilier à Nice ? », Challenges (site web), 29 mars 2026.
- « À Nice, la demande étrangère fait monter les prix », Le Monde, 4 avril 2026, p. 18.
- « Vivre en famille près de Nice : le palmarès des villes où s’installer avec des enfants sur la Côte d’Azur et dans l’arrière-pays », Le Figaro (site web), 30 mars 2026.
- « Inquiétude sur les prix dans l’immobilier ancien », Les Echos, n° 24684, 1er avril 2026, p. 17.
Données et indices : Meilleurs Agents et SeLoger (1er trimestre 2026), FNAIM, indices SeLoger-Meilleurs Agents-Les Echos.
