Choisir son prêt immobilier à taux fixe ou taux variable ?

Les crédits immobiliers à taux variables ont de nouveau les faveurs des banques et des emprunteurs. Dans le contexte actuel d'une forte baisse des taux à court terme, ils sont parfois plus avantageux que les prêts à taux fixes. A condition de prendre quelques précautions.

Des prêts à taux variables indexés sur les taux courts

Il y a un an, compte tenu des taux du marché, les crédits à taux variables étaient moins avantageux que les crédits à taux fixes. Les crédits à taux variables prennent pour référence les taux à court terme, tels que le taux interbancaire (l'Euribor). Or depuis janvier 2008, la hiérarchie habituelle des taux avait basculé, présentant des taux courts largement plus élevés que les taux longs. En conséquence, les crédits à taux variables, indexés sur les taux courts, étaient devenus très onéreux, tandis que les crédits à taux fixes, le plus souvent indexés sur les taux longs (OAT à 10 ans par exemple), présentaient un coût plus accessible. Dans un tel contexte, les emprunteurs favorisaient, à raison, les crédits à taux fixe.

Des taux courts extrêmement bas depuis début 2009.

Depuis le début de l'année, la situation s'est modifiée. La courbe des taux a retrouvé sa morphologie logique : les taux courts sont de nouveau moins élevés que les taux longs. Ainsi, le principal taux directeur de la BCE (Banque Centrale Européenne) est passé successivement de 4% en mai 2008, à 2,50% en janvier 2009 puis à 1,00% depuis le début du mois de mai 2009. La chute des taux courts a entraîné avec elle la diminution des taux du crédit variable, qui sont redevenus du coup très attractifs.

Quelques précautions à prendre.

Des abus ont été commis dans les offres de crédits à taux variables. Certains n'étaient pas plafonnés ou "capés", aussi, en cas de hausse des taux courts, comme en 2008, les taux des prêts variables s'élevaient également sans limites. Plusieurs éléments sont à vérifier avant de souscrire un prêt à taux variable.

• Privilégier un prêt à taux "capé" à 1% ou 1,50%. Il faut déterminer un plafond à la hausse, ainsi, lorsque les taux courts montent, le taux du prêt, lui, n'augmente pas de plus de 1% ou de 1,5%.
• Eviter des mensualités qui augmenteraient en cas de hausse des taux courts. Certains emprunteurs peuvent alors connaître des difficultés, surtout si leur niveau d'endettement est déjà important au regard de leurs revenus mensuels.
• Éviter des durées de prêts à taux variables trop longues, sur 25 ou 30 ans. Lorsque l'on emprunte sur 30 ans, seuls les intérêts sont remboursés en début de prêt. L'incertitude de la longueur s'ajoute à celle du risque de taux.
• Eviter des prêts à taux variables qui ne répercutent pas l'intégralité de la baisse des taux, mais qui prévoient un plafond à la baisse.
• Toujours vérifier la possibilité de changer son prêt variable en prêt à taux fixe. Il faut notamment s'assurer que le coût de cette transition restera abordable.

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