Quels sont les différents taux et comment choisir ?

Pour bien choisir votre prêt, vous devez surveiller de nombreux critères. De la durée totale d’engagement en passant par les conditions qui encadrent le financement, sans oublier l’assurance de prêt et le taux, votre attention doit être totale. D’ailleurs, ce taux, souvent cité comme élément central d’un financement immobilier, comment fonctionne-t-il ? Il est important d’en comprendre le fonctionnement pour éviter bien des erreurs. Voici nos conseils pour vous repérer parmi les différents types de taux en vigueur.

Le taux d’intérêt fixe

Le taux d’intérêt fixe est un taux qui, comme son nom l’indique, reste identique tout au long du remboursement du crédit. Ce taux possède l’avantage d’être connu à l’avance, et de donner lieu à des mensualités fixes (sauf en cas de remboursement anticipé partiel ou de renégociation éventuelle de votre emprunt). On le retrouve dans la plupart des crédits immobiliers.

Souvent plus élevé au démarrage qu’un taux révisable (quoi que la période actuelle inédite remette temporairement en question cette équation), le taux fixe offre la solution la plus sûre pour un investissement à « long terme ». N’étant pas soumis aux variations du marché, ce taux permet de sécuriser votre budget dédié à l’immobilier, en vous protégeant d’une hausse plus ou moins proche ou rapide des taux pratiqués.

Un taux d’intérêt fixe ne vous bloque pas pour tenter de réduire le coût de votre crédit : si les taux d’intérêt des crédits immobiliers baissent, vous pouvez tenter de renégocier votre prêt au sein de votre banque, ou essayer de le faire racheter par une autre banque. Mais il faudra user de votre force de persuasion – ou compter sur les services d’un courtier en crédit immobilier – pour cela, et surtout présenter un profil patrimonial qui incitera un banquier à accepter cette demande. En effet, vous ne bénéficiez pas d’une baisse des taux automatique si le marché descend. Le taux est… FIXE.

Les taux d’intérêt variables

Contrairement à un taux d’intérêt fixe, un taux d’intérêt variable n’est lui pas linéaire. Il ne peut toutefois pas changer subitement d’un jour à l’autre. De plus la réglementation a statué sur ce type de taux en France depuis le 23 mars 2016, et le taux variable « pur » n’est plus autorisé pour le financement d’un immeuble résidentiel. On parlera de prêt à taux révisable. Des règles existent qui encadrent le taux révisable, à la hausse comme à la baisse.

Premier élément à prendre en compte, votre contrat de prêt doit obligatoirement prévoir que le taux d’intérêt est indexé sur l’évolution d’une donnée prise comme référence, publique, communiquée et non ambiguë. En clair, un indice consultable. Si cet indicateur prix en base change, à la hausse ou à la baisse, alors votre taux sera impacté. Cette donnée peut être l’évolution des prix, l’évolution du taux d’intérêt sur les emprunts à court terme que les banques se font entre elles, …etc. La différence entre le taux variable « pur », disparu aujourd’hui comme précisé, et le taux révisable réside dans le fait qu’avec le taux révisable, vous n’impactez les variations que sur une période longue (généralement 1 an, à date anniversaire) et non à chaque variation. Cela gomme les à-coups. Le taux révisable est fixé dans l’immense majorité des cas selon un indice de référence de marché monétaire qu’est l’Euribor (l’Euribor 3 mois et l’Euribor 12 mois).

Choisir un taux d’intérêt variable permet de bénéficier au début du crédit d’un coût plus faible qu’avec un taux fixe. Mais, comme nous venons de le voir, cette situation peut s’inverser si l’indicateur pris en référence augmente. Il s’agit d’un pari risqué. Heureusement, vous pouvez limiter votre prise de risque avec les taux « capés » et au travers de dispositions légales mises en place par le législateur pour prévenir les « mauvaises surprises ».

Les taux variables sans butoir à la hausse et les taux « capés » à la hausse

Les prêts à taux révisable évoluent en fonction de l’indicateur financier sur lequel ils sont indexés. Il faut ainsi se reporter aux conditions contractuelles pour savoir quand et comment le taux sera révisé.

Le taux sans butoir à la hausse

Les taux non capés à la hausse présentent la mensualité généralement la moins chère du marché en début de crédit. Très attractif pour disposer d’une mensualité faible. Néanmoins, il s’agit souvent d’un taux d’appel dont la promotion n’est tenue que quelques mois par les banques. A la date anniversaire de la première révision, même si le marché des taux ne bouge pas, la durée d’emprunt ou les mensualités ont de grandes chances d’augmenter uniquement par le réajustement de la marge bénéficiaire bancaire.

Un taux d’intérêt sans butoir est un vrai risque mais il peut s’agir de la bonne solution pour un investissement court (10 ans ou moins) ou pour les jeunes qui envisagent une revente dans les 5 ans, ou qui souhaitent préserver leur pouvoir d’achat.

A savoir : si les taux « explosent », pour éviter que le coût de votre crédit soit lui aussi « en ébullition », le législateur a prévu que dès la signature du contrat la banque prévoit une clause permettant de transformer votre taux révisable en taux fixe. Il s’agit d’une sécurité pour vous protéger en cas de forte remontée des taux. Mais si elle est actionnée, la clause prendra en considération les conditions du marché du moment et non de l’origine. Vous n’éviterez donc pas une hausse, mais vous la limiterez et surtout vous la figerez.

Le taux capé à la hausse

Le taux révisable et capé permet de profiter d’un taux plus bas qu’un taux fixe au début du crédit, et de profiter ensuite d’éventuelles baisses du marché. Surtout, il est limité à la hausse. Beaucoup de contrats garantissent une durée fixe et la mensualité maximum est appréciée d’avance en fonction du taux plafond. Le plafond ou le « cap » est défini lors de la signature du contrat. Un taux variable de 2,2 % capé + 1 est un crédit dont le barème maximum sera de 3,2 %. Un cap (un floor pour les puristes) peut aussi être fixé à la baisse, ou totalement encadré à la baisse comme à la hausse, par exemple +1 / -1. Cela signifie, toujours en reprenant notre exemple du taux révisable de 2,2 %, qu’il sera toujours compris entre 1,2 et 3,2 %.

Un taux révisable capé est un bon choix pour une revente courte, entre 5 et 10 ans. Vous pouvez également vérifier qu’il existe une option « d’allongement », qui permettra de limiter ou de stopper la répercussion de la hausse éventuelle de l’échéance liée à la hausse de l’indice, en rallongeant la durée du prêt au lieu de l’imputer sur l’échéance. Vous compenserez alors partiellement des conditions de marché dégradées.