Quels sont les différents types de prêts ?

En fonction de vos besoins et de vos impératifs, vous avez le choix de souscrire plusieurs types de prêts :

Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Il est accessible pour l’achat d’un bien neuf ou ancien, avec ou sans travaux, pour des travaux d’amélioration dans un bien de plus de 10 ans ou des travaux destinés à réduire les dépenses d’énergie dans les logements existants au 1/7/1981. Le logement doit constituer la résidence principale de l’emprunteur, ou celle de ses ascendants, descendants ou conjoint ou des ascendants et descendants de son conjoint. Le financement à 100% du coût de l’opération est rendu possible, y compris les frais d’agence immobilière et les frais d’expertise, rendue obligatoire pour les biens de plus de 20 ans. Cette expertise confirmera la conformité du logement aux normes d’habitabilité définies par Décret ou désignera les travaux à financer pour sa mise en conformité. Les frais de garantie hypothécaire sont réduits et les frais de dossier sont plafonnés à 500 €.

Le PAS donne droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Il est également garanti par le Fond de Garantie à l’Accession Sociale (FGAS) qui permet l’intervention d’un médiateur en cas de défaillance de l’emprunteur.

Attention : Le PAS ne finance pas les frais de notaire et il vous est accordé uniquement pour l’acquisition d’une résidence principale. Sauf cas particulier, la mise en location du logement, après son occupation, vous obligera à faire racheter ce prêt par un prêt classique.

Notre avis : L’accession au prêt PAS exige une expertise de la situation pour chaque emprunteur. C’est une affaire de spécialiste.

Notre conseil : Faites appel à un conseiller In&Fi Crédits qui saura faire valoir vos droits à l’accession à ce prêt.

Prêt Conventionné (PC)

Le Prêt Conventionné permet le financement à 100% du coût de l’opération, y compris les frais d’agence immobilière et le coût des travaux prévus ou rendus obligatoires par une expertise, lorsqu’il s’agit de la mise en conformité d’un logement de plus de 20 ans.

Le logement doit constituer la résidence principale de l’emprunteur, ou celle de ses ascendants, descendants ou conjoint ou des ascendants et descendants de son conjoint.

Il doit être occupé au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement du prêt, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

L’emprunteur peut louer son logement financé avec un PC temporairement :

  • pendant 6 ans maximum à partir de la date d’achèvement des travaux lorsqu’il achète ou fait construire en perspective de sa retraite, de son retour de l’étranger ou des DOM-TOM. Dans ce cas, l’emprunteur le déclare à l’établissement prêteur.
  • sur simple déclaration à l’établissement prêteur, lorsqu’il ne peut plus destiner le logement à sa résidence principale et à l’organisme payeur de l’APL en cas de bénéfice de l’aide.

Dans tous les cas, la location doit respecter les conditions prévues par la loi du 6/07/1989 modifiée. Le bénéficiaire d’un PC peut également acheter ou construire un logement neuf pour le louer : le logement sera la résidence principale du locataire.

L’emprunteur peut :

  • passer une convention avec l’Etat qui réglemente les conditions de la location et dans ce cas, son locataire a droit à l’APL, si le PC finance des opérations portant sur l’acquisition de logements existants, seule cette option est possible ;
  • louer dans les conditions de droit commun. Dans ce cas, le loyer initial est libre, le locataire n’a pas droit à l’APL mais éventuellement à l’allocation logement.

Pendant la durée de remboursement du prêt conventionné, le logement ne peut être ni transformé en local commercial, ni affecté à la location saisonnière ou à la location meublée plus de quatre mois par an, ni utilisé comme résidence secondaire, ni utilisé à titre d’accessoire à un contrat de travail.

Avec des frais de garantie réduits, il ouvre également droit aux APL. Aucune norme de revenus n’est imposée. Le PC peut également convenir à l’acquisition d’une résidence locative ainsi qu’au financement des SCI et au cautionnement bancaire.

A noter : Pour les logements mis en location, les APL du locataire pourront vous être versés directement, le complément du loyer restant à la charge du locataire. Dans ce cas, un plafond de loyer réglementé par décret sera d’appliqué.

Notre conseil : Faites appel à un conseiller In&Fi Crédits qui saura faire valoir vos droits à l’accession à ce prêt.

Prêt à taux 0% Ministère de Logement ( PTZ )

Son principal avantage réside bien entendu dans son taux mais aussi dans ses formules de remboursements, notamment pour les faibles revenus. Considéré comme apport personnel, c’est un prêt qui concerne aussi bien le neuf que l’ancien avec ou sans travaux. Il est également possible de le coupler avec l’ensemble des prêts réglementés.

Indispensable : Vous devez ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années. Vos revenus imposables doivent être en conformité avec les plafonds de ressources. Il est également impératif de disposer d’un avis d’imposition nominatif pour les personnes destinées à habiter le logement.

Notre avis : Réservé à la résidence principale, c’est un prêt incontournable. Cependant, les normes et les justificatifs exigés nécessitent une expertise de votre situation. Faites appel à un conseiller In&Fi Crédits qui pourra définir vos droits.

Le prêt ECO PTZ

Cette mesure, mise en place au 1er janvier 2009, concerne l’amélioration des dépenses énergétiques. Elle offre la possibilité d’emprunter jusqu’à 30.000€ sur une durée inférieure à 10 ans pour le financement de travaux portant sur au moins deux améliorations parmi une liste définie par décret.

Prêt 1% logement

Son taux est réglementé à 1,50%. Il s’agit d’un prêt considéré comme apport personnel. Certaines caisses collectrices acceptent de financer les frais de notaires. Les montants prêtés s’échelonnent généralement entre 6400 € et 17.600 €, selon la situation géographique de d’achat. Il est possible de le coupler avec l’ensemble des prêts réglementés.

Il présente l’inconvénient d’être très réglementé en fonction des caisses collectrices, notamment pour l’ancien sans travaux. De plus, les montants prêtés atteignent rarement les plafonds, sauf si vous êtes deux à en faire la demande dans vos entreprises respectives. Par ailleurs, selon les caisses, le prêt 1% logement est remboursable sur une période parfois trop courte. Dans ce cas, il faudra trouver un financement complémentaire adapté avec l’option « lissage ».

Notre avis : Obtenez des renseignements fiables auprès de votre entreprise car les dossiers se traitent lorsque le prêt complémentaire est accordé. Il suffit d’un renseignement erroné pour devoir rééditer l’offre du prêt complémentaire, parfois à seulement quelques jours de la signature notaire.

Notre conseil : Faites appel à un conseiller In&Fi Crédits qui saura vous guider vos démarches.

Le prêt libre

Compatible avec toutes les opérations immobilières, c’est le plus répandu. Il est ouvert à tous et sans contraintes de réglementation. Il vous permet de bénéficier de l’ensemble des options techniques : modulation, mixage, lissage, franchise, cautionnement bancaire. Il est également éligible à l’allocation logement.

Le prêt réglementé

Idéal pour un premier achat, ce prêt donne droit aux aides le l’état : PTZ ministère du logement ou ville de Paris, frais de garantie réduits, APL. Il peut être sécurisé pour faire face aux imprévus tels que le chômage, la mobilité professionnelle, ou les évènements familiaux. Certains restent exclusifs à l’achat d’une résidence principale.

Le prêt Relais ou Revente

Entre le moment où vous achetez un nouveau logement et celui où votre précédent logement est réellement vendu, plusieurs mois peuvent s’écouler. Le prêt Relais intervient pour vous permettre de réaliser votre acquisition sans attendre.

Il peut couvrir les frais de notaire, et solder l’encours du bien en vente ou d’un prêt personnel. Pratiqué sur 12 ou 24 mois au maximum, son taux est généralement très faible. Par ailleurs, vous n’avez pas à avancer les intérêts car ils seront déduits du fruit de votre revente.

Astuce : Le secret du Relais est de vendre au juste prix. Analysez bien le marché local et donnez vous les meilleures chances en sachant mettre en avant tous les atouts de votre bien.

Notre conseil : La multitude des produits relais proposés impose une expertise de votre situation. Faites appel à un conseiller In&Fi Crédits qui saura vous proposer une solution sur mesure.

Le prêt In Fine

Réservé en priorité aux investisseurs fortement fiscalisés, ce type de prêt concerne avant tout le financement d’un achat destiné à la mise en location.

La mensualité n’amortit pas l’emprunt, elle facture uniquement des intérêts. L’amortissement est assuré par un produit de placement prévu à cet effet, existant ou à souscrire. Il peut s’agir d’une Assurance Vie ou d’un autre produit de placement. Lorsque ce placement, augmenté des intérêts rémunérateurs, représente le capital emprunté, la banque se rembourse en 1 fois.

Avantage : Si la facturation d’intérêts est plus forte que pour un prêt classique, elle permet surtout de réduire efficacement le bénéfice foncier en déclarant plus d’intérêts payés en cours d’année et ainsi en diminuant l’imposition.

Inconvénient : Il faut disposer d’un capital de départ qui restera bloqué tant que le prêt ne sera pas remboursé. De plus, la durée de l’emprunt est incertaine car elle dépend de la performance du placement permettant le solde.

Prêt classique ou In Fine ? Nos spécialistes disposent de moyens de comparaison et peuvent vous conseiller la meilleure solution.

Le prêt hypothécaire

Le principe est simple : Vous donnez en garantie le bien que vous possédez, en échange d’une somme destinée à tout usage : achat d’un logement à l’étranger, remboursements de dettes, aide familiale …

Très utile pour résoudre un grand nombre de besoins financiers, cet emprunt dépasse rarement 60% de la valeur de votre propriété. En outre, l’hypothèque devra être exclusive au prêteur.

Important : Les taux d’intérêts du prêt hypothécaire sont plus élevés que les taux pratiqués sur le marché immobilier traditionnel. En revanche, ce type de prêt est très souple d’utilisation.