QUELLE EVOLUTION POUR LE MARCHE IMMOBILIER DANS LES 2 ANS A VENIR ?

prevision evolution prix immobilierAncien sportif de haut niveau, Mathieu Toulza-Dubonnet est aujourd’hui un membre émérite de la Chambre Nationale des Conseils et Experts financiers.  Début juillet 2012, il livrait à la Vie Immo un entretien très instructif à propos des évolutions à venir du marché immobilier en France…

Tout d’abord, Mathieu Toulza-Dubonnet a rappelé quelques fondamentaux. Selon lui, « la propriété immobilière relève tout autant de l’ordre de l’accomplissement humain que de la considération strictement économique et matérielle. A ce jour, 54% des français sont propriétaires quand la quasi-totalité de la population souhaiterait, si la possibilité leur était offerte, le devenir. »

Une diversité de régimes juridiques mais une préoccupation unique : le prix.

« La propriété immobilière connait plusieurs modes de détention et plusieurs usages : résidence principale, résidence secondaire, résidence locative, détention financière au travers d’une société civile, détention immatérielle au travers des parts de placements immobiliers (pierre, papier), et délocalisés au travers d’investissement réalisés à l’étranger. Le dénominateur commun à tous ces modes de détention, qui est en même temps la question qui taraude l’ensemble des citoyens ayant « capacité à agir », est l’évolution annuelle des prix de l’immobilier en France. La question que se posent les candidats à l’accession immobilière est : « est-ce le moment d’acheter ? Les prix ne sont-ils pas trop chers ? ».

Comment apprécier les prix de l’immobilier ?

Pour apprécier la justification ou non des prix en présence, Mathieu Toulza Dubonnet rappelle qu’il est aussi un conseiller en gestion de patrimoine et que cet état l’incite à avoir recours à une approche financière.  A Savoir : « la valeur d’un bien est toujours représentée par la quantité de flux que ce bien est susceptible de générer dans le temps ».

A titre d’exemple, l’expert précise « qu’un bien immobilier de 200 000€ situé en région parisienne qui dégagerait 1000€ par mois (soit 12 000€ par an) présenterait un rendement de 6% alors qu’un bien de même prix, de même surface et dans la même localité (44,50 m²) n’offrant que 666€ de loyer par mois (soit 8000€ par an) présenterait un rendement de 4% et ne pourrait offrir une performance similaire qu’en diminuant son prix de 66 000 €. Ce qui ramènerait de nouveau son rendement à 6%. On voit avec cet exemple que La valeur d’un bien immobilier peut être facilement constituée par la quantité de loyer que ce bien est susceptible de générer dans le temps. »

Ce mode d’évaluation permet ainsi d’arbitrer ces choix en fonction de l’objectif recherché. Par exemple, un investisseur ayant le choix entre le rendement et la sécurité patrimoniale, trouvera souvent intérêt, si ses possibilités le lui permettent, d’investir au cœur de paris pour un rendement de 4 % alors que le taux du livret A est à 2 ,25% et que la plupart des taux administrés ne dépassent pas 2,8%… le taux avant inflation.

Un taux de rendement qui détermine l’évolution des prix…

Après avoir exposé ce mode d’évaluation simple, Mathieu Toulza explique qu’en conséquence, « on peut toujours imaginer un accroissement temporaire des prix immobiliers de 2 ans maximum. Cette accroissement serait d’autant plus accentué si les taux de crédit amorçaient une remontée (la baisse des taux de crédit et l’allongement de la durée des prêts étant les principaux effets de levier qui permettent aux épargnants français de maintenir leur pouvoir d’achat). Sous cette condition du maintien des taux à leur niveau historiquement bas, l’immobilier ne pourra, tant qu’il génère du rendement supérieur au taux administré, descendre en dessous d’un certain seuil (-15 à -20%), car cela augmenterait mécaniquement son rendement de 20%…et provoquerait un appel à l’achat très fort pour les investisseurs à la recherche d’un rendement supérieur au taux obligataire».