LOGEMENT ETUDIANT : LA SOLUTION DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Le logement étudiant reste une problématique complexe pour de nombreuses familles. Parmi toutes les solutions, il en est une qui peut présenter de multiples avantages : L’investissement locatif. Comment s’y prendre pour acheter un logement en vue de le louer à son enfant ? Comment en tirer le plus grand avantage ? In&Fi vous conseille…

A la rentrée 2012-2013, la France comptera pour plus de 2,2 millions d’étudiants. 65% d’entre eux devront se loger hors du domicile familial. Ce qui correspond environ à 1,4 millions de logements étudiants à trouver.

Premier conseil : L’avantage fiscal n’est pas le premier critère ! Les différentes mesures en matière de logement fiscal (Loi Scellier, etc…) sont toujours avantageuses malgré la réduction des niches fiscales. Cependant cette carotte fiscale ne doit pas vous aveugler. Elle est secondaire.  Mieux vaut tout d’abord s’intéresser à l’emplacement et au coût du bien pour évaluer la rentabilité de votre investissement. Sachez qu’en moyenne, pour un T1 ou un T2, il faudra prévoir un investissement d’environ 70 000 à 110 000 euros. Quant au rendement locatif, comptez de 3,5 à 6% selon le type de logement et l’emplacement. Pour votre enfant étudiant, l’emplacement idéal se trouve au pied de l’école ou de la fac, ou en centre-ville. À défaut, il faut absolument acheter dans un quartier bien desservi en transports en commun.

Choisir un bien de plus de 14 m², meublé ou non meublé ? Qui dit Petite surface, dit loyer inférieur et location plus facile ? Pas si évident. Depuis le 1er janvier 2012, une surtaxation est entrée en vigueur pour les logements de moins de 14 m² qui sont loués à plus de 40 euros le mètre carré. On peut donc conseiller aux investisseurs de privilégier les biens de plus de 14 mètres carrés. Pour louer à son enfant et, ensuite, à un étudiant, le conseil est de louer meublé, la durée du bail pouvant ainsi être ramenée à neuf mois au lieu de trois ans en location vide quand le logement est loué à un étudiant. Prévoyez cependant que la location meublée est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC, et non pas au régime des revenus fonciers qui s’applique à la location nue.

Investir en résidence étudiante : Ces résidences étudiantes sont éligibles au dispositif Censi-Bouvard qui permet, dans le neuf, de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11%  sur le montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 euros (La réduction d’impôts peut atteindre 33 000 euros, étalée sur neuf ans, soit 3 666 euros par an). Cependant cet avantage fiscal ne doit pas être votre premier critère d’appréciation :

  • Vérifiez le sérieux et les compétences de l’exploitant qui gère la résidence et qui sous-loue votre bien. La perception de vos loyers dépendra de la qualité de cet intermédiaire (toujours présent dans une résidence étudiante)

  • Sélectionnez les villes à fort potentiel étudiant (Le plus souvent, les étudiants privilégient l’Île-de-France : 26,7 % des inscrits)

  • Restez attentifs envers les éventuelles délocalisations d’universités.

  • Ne gonflez pas les loyers pour obtenir un rendement plus alléchant. Restez dans les prix du marché.

Dernier conseil et certainement le plus important : vous devez voir votre futur bien avant de l’acheter. Cela vous permettra non seulement de juger de sa qualité mais en plus de vous assurer que le marché local n’est pas saturé en résidences comparables.