Crise boursière, quel impact sur le crédit immobilier ?

crise boursière et prêt immobilier

Vous prévoyez de devenir propriétaire de votre logement et vous vous demandez légitimement si la crise financière impactera votre projet. La dette en zone euro, la baisse des prix de l’immobilier, la hausse des taux d’intérêts, les aides gouvernementales réduites par les coupes budgétaires… Pour vous Inandfi Crédits fait le point.

Dans quel contexte, s’inscrit la crise financière

Durant les mois d’été et à la rentrée 2011, la crise de la dette souveraine des états européens s’est intensifiée et les risques de financement bancaires ont augmenté. Plusieurs documents préparés par des responsables financiers européens en vue de la réunion Ecofin des 16 et 17 septembre ont mis l’accent sur le risque d’une nouvelle crise du crédit bancaire.

Dans ce texte, préparé par le Comité Economique et Financier chargé de préparer le programme des discussions entre les ministres des Finances de l’Union européenne, on relève un appel vigoureux à la recapitalisation des banques exposées aux pays en difficulté. Les enjeux sont importants : dans ces documents, l’agence de presse Reuters  citait la mention du « risque de cercle vicieux entre la dette souveraine des états européens, le financement des banques et la croissance négative » qui pourrait entraîner un gel du crédit.

Quelles sont les raisons de s’inquiéter

Evaluons en premier lieu l’impact sur les taux d’emprunts. Même s’il faut noter que jusqu’à présent les taux sur 10, 15 ou 20 ans ne se sont pas envolés, on observe de nouveau une tendance à la hausse. Rappelons que le taux des OAT qui servent en partie de référence aux banque pour emprunter, se maintiennent toujours à des niveaux bas. Ce qui pourrait maintenir les taux d’emprunts proposés par les banques à des niveaux proches de ceux en cours actuellement. Cependant, d’une part on peut craindre que le taux des OAT s’élève lui aussi dans les prochains mois (notamment en cas de baisse de la notation de la France) et d’autre part, il est important de préciser, que le prix des crédits n’est pas seulement lié au taux des OAT.

Dans les faits, le prix du crédit pour une banque, c’est aussi le prix du founding de la banque, additionné de ses coûts fixes et de sa marge commerciale, c’est à dire le prix du transfert de la liquidité au réseau plus le montant de sa marge commerciale. Hors actuellement, les coûts de funding des banques est en hausse, en raison des craintes liées à la fermeture du marché interbancaire et à la coupure des lignes de crédit. La hausse des taux pourrait donc s’accélérer prochainement, accompagnée également de conditions d’octroi plus restrictives.

Les plus pessimistes jugent également que certaines banques anticipent ce repli et annoncent qu’elles ont atteint leurs objectifs de production annuelle de crédit dès septembre. Elles pourraient donc lever le pied sur ce marché et les emprunts immobiliers pourraient devenir plus difficiles à obtenir dans les semaines qui viennent.

Par ailleurs, il faut noter que la crise de la dette de l’état impose des décisions budgétaires qui installent les prémisses d’un climat de rigueur. Le budget présenté par le gouvernement à la fin du mois d’août comprend par exemple des éléments tels que la baisse du crédit d’impôts lié à la loi Scellier ou encore La modification de la taxation des plus-values immobilières (hors résidences principales).

Des facteurs qui incitent à rester optimistes

Il faut comprendre que les banques françaises ont des capacités de résistance et une solidité financière supérieure à ce que pourrait laisser penser la réaction des marchés.

Jeudi 15 septembre, le gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, rassurait les Français sur la santé des banques après les différentes rumeurs de faillite. Selon lui, « les évolutions récentes des marchés boursiers n’affectent pas la solidité financière des banques françaises ». Le même jour, le ministre des finances, François Baroin, réaffirmait également que « les banques françaises n’ont aucun problème de solvabilité ni de liquidité. ». Pour étayer des affirmations, précisons que plusieurs grandes banques françaises ont renforcé leurs fonds propres suite à la frilosité des marchés. Ainsi la Société Générale annonçait, lundi 12 septembre, son intention de procéder à des cessions d’actifs et de réduire certaines de ses activités pour renforcer ses fonds propres de quatre milliards d’euros d’ici 2013. Deux jours plus tard, BNP Paribas déclarait à son tour vouloir alléger son bilan de l’ordre de 10% d’ici la fin 2012. Les banques françaises ne sont donc pas si mal en point qu’on veut bien le dire. Quand bien même des pays comme la grêce ne pourraient rembourser une partie de la dette contractée auprès des établissements bancaires français, cela n’affecterait pas de manière définitive leurs capacités de financement.

Enfin, rappelons que les fondamentaux du marché immobilier français sont sains. Il n’y pas de bulle immobilière spéculative comme dans certains pays. Le marché reste dicté par la loi de l’offre et de la demande, étroitement relié à la nécessité de se loger. Il serait bien sûr dommageable pour les emprunteurs que les crédits  immobiliers soient plus difficiles à obtenir, mais cela s’accompagnerait aussi inévitablement d’une baisse de la demande et donc d’une diminution du prix des biens. Ce qui est potentiellement une source d’opportunités nouvelles pour les acheteurs.

Dans tous les cas, inutile de paniquer. Pour l’heure, dans toutes les régions de France, de nombreux établissements préteurs continuent à financer vos projets immobiliers. Une chose est sure : Les courtiers en crédits sont d’autant plus utiles dans ce contexte où il est important de faire jouer la concurrence entre les banques. Aussi, gardez à l’esprit que pour mettre toutes les chances de votre côté, mieux vaut consulter au plus tôt vos conseillers In&FI Crédits.