Garantir un prêt immobilier avec une assurance vie

nantissement - assurance vie

Pour vous accorder un crédit immobilier, la banque demandera une garantie (ou caution) sur le bien financé. Hypothèque, privilège de préteur sur denier, société de cautionnement, garantie fonctionnaire, plusieurs choix de garantie sont possibles. Il existe également une option alternative : le nantissement du contrat d’assurance vie qui consiste à faire garantir le prêt par un capital placé.

Lors de la souscription d’un crédit, l’établissement préteur demande à l’emprunteur une garantie sur le bien qui sera financé. Les principales options de garantie sont les suivantes :

L’hypothèque

Une garantie traditionnelle qui permet à la banque de faire saisir le logement pour le vendre aux enchères judiciaires en cas de défaut de remboursement du prêt. (Le coût de l’hypothèque peut être assez élevé, environ 2% du montant du prêt, avec notamment des frais de publicité foncière et des frais d’enregistrement au Bureau des hypothèques).

L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)

Une garantie proche de l’hypothèque mais valable uniquement pour les biens anciens (Moins couteuse car il n’y a pas de taxe de publicité foncière).

La société de cautionnement

La société de cautionnement s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l’emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt. C’est généralement un type de garantie plutôt avantageux pour l’emprunteur.

La caution “mutuelle fonctionnaire”

La caution « mutuelle fonctionnaire » fonctionne sur le même principe que les sociétés de cautionnement à la différence que leurs tarifs sont encore plus accessibles. Dans certains cas, la « mutuelle fonctionnaire » peut même garantir gratuitement un prêt. Néanmoins, elle reste réservée aux fonctionnaires exerçant certaines activités (recherche, etc…)

Une autre alternative : Le nantissement d’un contrat d’assurance vie

Vous pouvez également faire garantir votre prêt immobilier par le placement d’un apport sur un contrat d’assurance vie. Ainsi, l’établissement préteur couvre le risque de non-remboursement des capitaux empruntés par le capital placé.

Cette option de garantie, appelée nantissement, est principalement utilisée dans le cadre d’un prêt « In Fine ». Ce prêt, générant que des intérêts sans amortissement de la dette, est mis en place principalement pour optimiser la fiscalité d’un investissement locatif. C’est le placement rémunérateur de l’assurance vie qui assurera le remboursement du crédit, au terme d’un rendement dont le résultat sera suffisant pour rembourser le capital initial.
Au-delà de l’apport d’origine, les loyers du logement acquis peuvent être versés sur le contrat d’assurance vie afin d’optimiser son rendement.
Le nantissement du contrat peut suffire à garantir le prêt si le placement initial représente au moins 100% du montant prêté. Sinon, il est probable que la banque complète cette garantie par une sureté réelle, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers.

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