Loi Scellier 2010, le cas de conscience ?

Investir en BBC ou en non BBC, telle est la question. Depuis le 1er septembre 2009, la loi Scellier 2010 inaugure un nouveau cas de conscience suite au passage du taux de 25% à 20% de réduction d’impôts pour tout investissement dans un bâtiment non BBC (Bâtiment à Basse Consommation d’énergie).

Conformément aux décisions du parlement, l’application des nouvelles dispositions de la loi Scellier est repoussée à l’automne 2010 et sera effective dès 2011. Dans ce contexte, vaut-il mieux attendre la mise en commercialisation de logements aux normes BBC ou investir dès à présent dans un bien non BBC ?

La loi Scellier 2010 et le marché des Bâtiments à Basse Consommation.

En premier lieu, n’oublions pas que les lois de défiscalisation immobilière visent à développer la mise sur le marché de logements à loyers plafonnés, en vue de répondre à une demande locative qui augmente. Les plafonds de loyers ne seront donc pas élevés dans le cadre de la loi Scellier. En revanche, la norme BBC entraîne un surcoût qui varie entre 5% et 20% de la valeur du bien. Par ailleurs, l’offre de logements BBC étant inférieure aux demandes, les prix devraient connaître une pression à la hausse.

Quelles rentabilités pour un investissement BBC ou Non BBC ?

En investissant en BBC en 2010 et 2011, l’investisseur conservera la réduction d’impôt de 25% sur 9 ans, soit 2,77% du montant du bien par an. Cependant, le prix de son acquisition devrait probablement être augmenté de 10% à 20% en 2010. Sans modification des plafonds de loyer en loi Scellier, un investissement BBC devrait donc entraîner une perte de rentabilité locative d’en moyenne 15%. Soit pour un rendement moyen de 4% : une perte de 0,6 points sur le rendement locatif annuel. Ces chiffres sont à comparés aux rendements obtenus avec un investissement en non BBC. En investissant dans un logement non BBC en 2011, l’investisseur ne bénéficiera que de la réduction de 20%. Le rendement locatif restant limité à 4% en moyenne, sa perte de rentabilité sera donc limitée à 5% sur 9 ans soit 0,55 points par an. Si l’on écarte les considérations relatives à la préservation indispensable de notre environnement, investir en BBC avec 25% de réduction d’impôt ou en non-BBC avec 20% de réduction d’impôt reviendra donc pratiquement au même, dans un premier temps du moins.

Le prix des logements BBC étant appelés à baisser avec l’augmentation de l’offre des promoteurs, les dispositions de la nouvelle loi Scellier 2010 deviendront peu à peu clairement plus favorables à un investissement locatif conforme aux nécessités du développement durable. En attendant, ce sont les positions éthiques de l’investisseur qui devront prévaloir pour son choix d’investissement.