Réussir le financement d’un bien locatif

L’investissement locatif représente un moyen efficace de se constituer un patrimoine qui peut être en partie financé par les loyers et aussi par les économies d’impôts réalisées. Choix du bien et de son emplacement, déclarations fiscales, garanties locatives,… certaines précautions sont à prendre. Quand toutes ces conditions sont réunies, un bon financement permet de garantir le succès de l’opération.

Estimer la part des mensualités financées par les loyers.

Dans le cas, où l’acquéreur ne dispose pas de la somme nécessaire à son investissement, il est important de bien sécuriser le montage de son prêt. En premier lieu, il importe de déterminer quelle sera la part des mensualités couvertes par le loyer. Pour cela, il suffit de rechercher quels sont les prix de location d’un bien similaire. Afin d’anticiper les menues réparations et les carences locatives moyennes, il faut estimer aux 10/12 ème du montant du loyer hors charges, la somme dont l’on disposera pour payer les remboursements. Cette mensualité avec la capacité d’épargne, conditionne également le prix d’acquisition du bien.

Un crédit à taux fixe ou à échéances constantes.

Bon à savoir : Après négociation du prix, frais de notaire et menus travaux ajoutés, on arrive très souvent à un prix d’acquisition égal au prix annoncé avant négociation. Lorsqu’il aura déterminé le montant et la durée de l’emprunt correspondant à cette acquisition, le futur propriétaire devra considérer les mensualités associées. Un crédit à taux fixe ou à taux révisables mais à échéances constantes permet d’évaluer très précisément ce qu’il devra payer chaque mois sur toute la durée de son emprunt. Pour payer ces mensualités, il disposera du montant des loyers additionné de sa capacité d’épargne. (Et aussi des économies d’impôts réalisées si l’acquisition s’opère dans le cadre de dispositifs fiscaux type Scellier, Girardin etc….)

Déterminer précisément sa capacité d’épargne

Il importe notamment de considérer un effort d’épargne largement inférieur à sa capacité réelle pour ne pas être amené à vendre son bien prématurément et dans de mauvaises conditions. La capacité réelle doit s’apprécier en montant et non pas en pourcentage comme les banquiers le présentent souvent. La question à se poser est « Dépenser telle somme par mois constitue-t-il une gêne pour mon budget ? » et non pas « Suis-je à 33% d’endettement ? »

Dans tous les cas, le prix d’achat est l’élément le plus structurant du montage financier et il est important de bien le négocier. Il faut également se souvenir que compte tenu de la durée, le taux du crédit a relativement moins d’importance que le coût de l’assurance. Les conseillers In&Fi Crédits sont à la disposition de vos clients pour leur éviter tous les pièges…