Loi Scellier : Du nouveau pour l’investissement locatif

En proposant un système plus équitable de défiscalisation sur mesure, la loi Scellier ouvre de nouvelles perspectives aux contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Désormais, les investisseurs ont le choix entre deux variantes d’avantages fiscaux : Soit la réduction de leurs impôts grâce au dispositif de la loi Scellier, soit l’amortissement de leur bien suivant la loi Robien (ou Borloo).

Une défiscalisation proportionnelle à l’imposition.

 Offrant la possibilité de défiscaliser à hauteur de son imposition, la nouvelle loi Scellier permet au contribuable d’investir dans l’immobilier locatif quel que soit le montant de son revenu et quelle que soit sa tranche marginale d’imposition (TMI). Elle instaure une nouveauté qui consiste en une réduction d’impôt de 25% du montant de l’investissement pour tout achat réalisé en 2009 et 2010 (Ce taux passera à 20%, pour les investissements effectués en 2011 et 2012). Selon l’ANIL (L’Agence Nationale d’Information sur le Logement), « cette économie d’impôt rétablit l’équité entre les investisseurs, puisque l’avantage fiscal est indépendant de leur revenu ». Quelle que soit sa TMI, chaque investisseur dispose à présent d’un système de défiscalisation sur mesure.

Un impact fiscal qui offre de nouvelles opportunités

Suivant la loi de Robien (ou Borloo), c’est l’amortissement du prix qui permet d’amortir le bien locatif en diminuant les revenus imposables. Il minore par conséquent l’imposition en vigueur. L’ANIL rappelle que « selon le taux marginal d’imposition de l’investisseur, l’incidence fiscale de l’amortissement correspond à une économie d’impôt comprise entre 7% et 20% de ce même montant ». Pour un investisseur qui choisit la loi de Robien, l’impact fiscal ne sera pas du tout le même suivant sa TMI (14%, 30%,…). Insignifiante pour les contribuables imposés dans la tranche à 14%, la réduction devient intéressante pour les contribuables imposés dans les tranches les plus élevées de 30% et 40%. Lorsqu’un contribuable paye moins de 3000 euros d’impôts par an, il n’y a pour lui quasiment aucun avantage à se lancer dans un investissement immobilier de type Robien.

Loi Scellier ou loi Robien, quelle stratégie de défiscalisation adopter ?

Le choix entre la loi Scellier et la loi Robien est finalement assez simple. Pour les contribuables imposés dans les TMI de 14% et 30%, la loi Scellier est à privilégier puisque le dispositif de Robien ne présente aucun intérêt dans ces tranches d’imposition. En revanche, pour la tranche à 40%, des calculs sont à effectuer. Dans cette situation, c’est surtout le montant d’investissement qui décide du choix final. Malgré tout, dans la majorité des cas, la loi Scellier permet de défiscaliser, soit de manière plus importante, soit en fonction de son montant d’impôt annuel.

Rappelons pour conclure, que la carotte fiscale n’est qu’un atout supplémentaire de l’investissement immobilier. L’emplacement du bien et la situation locale du marché locatif restent les deux critères principaux que vos clients doivent évaluer pour tirer le meilleur parti de leur acquisition.