Emprunter avec ou sans apport personnel

Ne pas avoir d’apport personnel n’est pas forcément un critère rédhibitoire pour réaliser un emprunt. Cependant, les banques ne prendront que rarement en charge les frais de notaire inhérents à l’acquisition d’un bien immobilier. Il est donc préférable de disposer de ce minimum de capital. En revanche, vous avez tout intérêt à diminuer au maximum le montant de votre apport personnel dans certains cas, comme par exemple pour un investissement locatif.

Pour juger des possibilités qui vous sont offertes sans apport personnel, il convient de distinguer plusieurs cas de figures.

 Votre épargne est indisponible

Si vous démarrez dans la vie active et que vous n’avez pas encore d’épargne, les banques peuvent anticiper sur l’évolution de votre situation professionnelle et patrimoniale. Elles seront d’autant plus indulgentes si le montant de vos mensualités prévisionnelles s’approche  plus ou moins  du montant des loyers que vous versez déjà. Dans certains cas, un versement d’épargne sur un PEL depuis quelques mois ou quelques années pourra être additionné au montant du loyer payé pour établir la mensualité maximale de votre crédit. Les banques auront alors une raison supplémentaire de donner une suite positive à votre demande de crédit.

Dans le cas où votre manque d’épargne s’explique par des évènements familiaux particuliers comme un divorce ou une maladie, les banques ne vous le reprocheront pas. Elles  s’attacheront plus particulièrement à la stabilité de vos revenus.

En revanche, si votre train de vie ne vous a pas permis de constituer une épargne et que vous êtes habitué à faire des dépenses importantes, les banques seront plus critiques sur votre dossier et feront moins d’efforts sur les conditions proposées.

Notez enfin, qu’en cas d’absence d’apport personnel, le taux qui vous est proposé est généralement plus élevé de 0,4 %, à 0,6% ou plus.

Vous  souhaitez continuer à faire fructifier vos placements.

Si vous ne souhaitez pas vendre vos placements pour constituer un apport personnel, la banque sera compréhensive. C’est même souvent un conseil qu’elle vous donnera elle-même. Dans ce cas, en effet, la banque conserve le bénéfice de vos placements et vous continuez à profiter de leurs rémunérations.

Vous souhaitez défiscaliser en loi Scellier.

En raison de la déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus locatifs, les avantages fiscaux sont très souvent liés à un financement bancaire à 100 % du projet. Ce principe optimise l’impôt sur les bénéfices fonciers.  De ce fait, il vaut mieux réduire votre apport personnel lors de la souscription d’un crédit immobilier destiné à financer un investissement locatif.

Vous financez des travaux

Dans cette situation, les établissements préteurs considèrent la valeur de revente du bien pour lequel vous faites des travaux (ou du patrimoine mobilier et immobilier dans son ensemble). Ils en déduisent les capitaux restants dûs sur vos prêts en cours. En fonction de ces critères et de la valeur économique du bien, elles détermineront si le prêt peut être accordé sans apport personnel.

Quels que soient vos projets et votre situation, la mise en place intelligente d’un crédit peut donc se faire, même si vous n’avez pas d’apport personnel. Consultez vos conseillers In&FI Crédits pour trouver la solution la plus adaptée à votre cas !