Tout savoir sur la loi Scellier

Entrée en vigueur début 2009, La loi Scellier est une opportunité pour l’investissement locatif privé. Elle permet de bénéficier de réductions fiscales durant les neuf premières années d’acquisition d’un bien neuf destiné à la location. Moyennant quelques précautions, ce dispositif est idéal pour vous constituer un patrimoine en défiscalisant une part de votre investissement.

 

Pour quel type de biens ?

 

La loi Scellier ne s’applique pas à tous les types de biens ni dans n’importe quelle zone géographique. Elle concerne uniquement les biens neufs ou en cours d’achèvement destinés à la location, nue et à titre de résidence principale du locataire. Pour être éligible au dispositif Scellier, le logement doit être construit selon 4 zones :

La zone A bis : Paris et 29 communes de la proche périphérie.

La zone A : Ile de France, Côte d’azur et Genevois français.

La zone B1 : Agglomérations + de 250.000 habitants et certaines communes jugées couteuses,

La zone B2 : Agglomérations + de 50 000 habitants.

La zone C : Communes de moins de 50.000 habitants et par dérogation publiée par décret.

 

Quels sont les avantages de la loi Scellier ?

 

Pour bénéficier des avantages de la loi Scellier, l’investisseur s’engage à louer son bien nu pendant une durée de neuf ans au minimum. Tout au long de cette durée, Il peut alors bénéficier d’une réduction d’impôts qui s’appliquera selon un pourcentage basé sur le prix d’achat du logement, frais de mutation inclus. L’achat est limité à un logement par an dans une limite globale de 300 000 euros d’investissement
Depuis le 31 janvier 2011, le taux de réduction d’impôts tient compte du niveau de performance énergétique globale des logements : jusqu’au 31 décembre 2011, si vous investissez dans un bâtiment basse consommation (BBC) vous bénéficiez d’une réduction de 22 %. Cette réduction d’impôts passe à 13 % pour l’acquisition d’un logement non-BBC. La distinction sera plus marquée encore en 2012, avec des réductions d’impôt de 20 % pour les logements BBC et de 10 % seulement pour les autres.

Ainsi, la limite globale d’investissement de 300.000€ pour un ou plusieurs logements, donne droit à une réduction d’impôts maximale de 22%, soit 66.000€ étalés sur 9 ans. Au-delà, une reconduction de 3 à 6 ans est autorisée, ouvrant droit à une réduction supplémentaire de 1,67% par an soit 10% pour 6 ans. En conclusion, la loi Scellier autorise une réduction d’impôts équivalente à 32% du prix du logement étalée sur 15 ans.

Trois régimes Scellier distincts :

 

Le régime Scellier « Classique » :

Permet de louer à un ascendant ou descendant hors foyer fiscal du bailleur.

Pas de plafond de ressources du locataire.

Plafonds de loyers proches du marché libre.

 

Le régime Scellier « Social »

Ne permet pas de loger un ascendant ou descendant.

Plafonds de ressources du locataire

Plafonds de loyers inférieurs d’environ 20% aux plafonds de la Scellier classique

Abattement de 30% sur les revenus fonciers.

 

Le mixage des 2 régimes « classique et social » est possible :

Il est possible d’opter dès le départ pour l’un de ces 2 régimes. Après une première période de 9 ans en Scellier classique, le bailleur aura le choix de proroger son avantage fiscal sur 6 années supplémentaires. Cette reconduction obligera le bailleur à passer sous le régime du Scellier social.

Le régime LMNP Scellier ou Loi Bouvard

L’investissement dans des résidences-services meublées (résidences de tourisme, résidences séniors, résidences pour personnes handicapées, résidences santé ou résidences étudiantes), prévoit une réduction d’impôts de 18% du prix de revient du bien étalée sur 9 ans, soit 6000€ maximum de réduction d’impôts par an ainsi que la récupération de la TVA à 19,6%. Il est possible de cumuler l’avantage fiscal LMNP Scellier à celui du « de Robien »  ou au régime scellier classique ou social si les logements sont distincts.

Contrairement à la loi Scellier, ou il n’est possible de faire qu’un seul investissement par an, la loi Bouvard LMNP ne plafonne pas le nombre d’investissement. Il est donc possible de cumuler les défiscalisations loi Bouvard LMNP sur plusieurs logements pour une même année mais toujours dans la limite globale de 300.000€. 

 

Quelques précautions à prendre…

 

Il convient de vérifier en premier lieu quelles seront les sommes économisées sur votre impôt global afin d’estimer précisément le montant réel de votre investissement mensuel. De plus, bien que très attractif, le dispositif Scellier ne doit pas vous dispenser des précautions de base en matière d’investissement immobilier locatif. Choisir un emplacement porteur avec un marché locatif dynamique sont des critères essentiels. Veillez aussi à faire attention au prix du bien qui doit être en rapport avec sa valeur réelle.

Enfin, n’oubliez pas, les courtiers en crédits In&Fi Crédits sont vos conseillers privilégiés pour trouver votre prêt immobilier aux meilleures conditions. Leurs partenariats avec les professionnels de l’immobilier locaux vous seront également très utiles pour choisir le bien locatif le plus approprié.