Edito : Pourquoi les taux immobiliers seront toujours bas en 2018

Btiment ancien banque

Quand 90% des achats immobiliers reposent à plus de 90% sur un emprunt immobilier, c’est forcément le niveau des taux qui régule le marché du logement !

Mais qu’en sera-t-il en 2018 ?

Le maintien des taux immobiliers au plus bas et l’extension des conditions d’accession au PTZ, très favorable aux primo accédants, ont été un formidable booster pour l’immobilier en 2017. Les chiffres anticipés de plus de 1,1 million de ventes dont plus de 900.000 dans l’ancien confirment ces exceptionnels résultats. En l’absence d’inflation sur les rémunérations, c’est Indiscutablement le niveau plancher des taux de crédit tout au cours de l’année qui a permis ces performances.

L’évolution des taux dépendante de l’inflation

Pour ma part, après plus de 40 ans d’immobilier et d’investissements dans l’immobilier, j’anticipe toujours l’évolution des taux par l’analyse régulière des variations du niveau de l’inflation. N’en doutez pas un seul instant, c’est bien prioritairement le niveau de l’inflation qui détermine à la fois le coût des ressources bancaires et le coût des moyens que les banques doivent mettre en œuvre pour distribuer leurs crédits.

Pour faire simple, si l’inflation augmente, c’est qu’il y a une plus forte consommation qui exerce une pression à la hausse sur les prix des biens et services. L’augmentation de cette demande nécessite une augmentation des moyens pour y répondre (hausse de l’emploi, des salaires et des emprunts pour financer ce développement). L’augmentation de la demande d’argent répond au même phénomène, plus la demande est forte plus la ressource sera chère, plus le taux à payer pour l’obtenir sera élevé.

C’est ce qui devrait se passer dans un marché idéal de libre-échange. Mais ce n’est pas réellement le cas. Des États très fortement endettés et sans croissance faute d’inflation dont la France, ont conduit l’autorité monétaire, en l’occurrence la Banque Centrale Européenne, à intervenir en force.

Les effets de la politique monétaire

A ce propos, je rappelle que la BCE est investie de deux missions principales : maintenir le pouvoir d’achat de l’euro et la stabilité des prix dans la zone euro. En matière de régulation des prix, l’objectif est d’atteindre un niveau de 2% d’inflation qui serait un must économique.

La solution qui a été choisie est simple : doper l’économie en injectant des volumes gigantesques de liquidités qui sont passées de 80 milliards par mois à désormais 60, à un taux de 0%.

Qu’observons-nous après plusieurs années de cette politique monétaire. Elle semble enfin produire ses effets. Ainsi, Eurostat mesure l’inflation moyenne européenne en hausse à 1,5% en novembre. En France elle est timidement haussière à 1,2%, alors que l’Allemagne, elle, atteint désormais les 1,7%. Une accélération de l’inflation pourrait conduire la BCE à repenser sa politique monétaire en diminuant le volume des liquidités et /ou une hausse de son taux directeur.

Des hausses de taux ponctuelles selon les régions

Cette perspective est forcément envisageable mais pas encore à l’ordre du jour. Aussi, tant que la BCE maintiendra son taux directeur à 0% et l’abondance des liquidités, j’estime qu’il n’y aura aucun mouvement haussier généralisé des taux immobiliers.

Donc, sauf bouleversement imprévisible, en France, les taux des mois à venir resteront peu ou prou ceux constatés en décembre. Comme toujours nous constaterons des hausses ponctuelles suivant les régions et les politiques commerciales de conquête des différents réseaux bancaires. La concurrence interbancaire est de loin le meilleur processus qui maintient le niveau général des taux au plus bas.

Par ailleurs, je tiens à dédramatiser l’impact financier d’une augmentation des taux. En effet, sur un crédit de 150 000 euros sur 20 ans (moyenne française des demandes de crédit), une hausse de 0,10% augmente la mensualité de seulement 6,76 euros et le coût global du crédit de 1 621 euros. Pour une hausse de 0,20%, la mensualité augmente de 13,52 euros et le coût du crédit de 3 242 euros. Il n’y a là rien qui puisse modifier significativement la motivation des candidats à l’acquisition.

“Et en même temps, il est évident que l’afflux des acquéreurs provoquera une nouvelle distorsion entre l’offre et la demande avec à la clef une augmentation des prix de vente. Là aussi la hausse sera plus ou moins forte selon que la zone tendue ou non”.

Mes conseils

1) Les meilleurs profils sont prioritaires et désormais les banques sont plus sélectives qu’avant avec leurs propres clients. Dans ce contexte, il arrive assez fréquemment qu’un dossier refusé par une agence bancaire soit accepté lors de la présentation du même dossier par un courtier à la plateforme de financement immobilier du groupe bancaire. Pour éviter ce genre de situation difficile à vivre alors que vous êtes contraints par des dates butoirs, je vous recommande prioritairement de mettre systématiquement votre banque en concurrence avec un courtier en crédit.

2) Comme je pressens que la demande ne baissera pas, nous constaterons encore une forte augmentation du nombre dossiers de financement. Cet afflux provoquera un nouvel engorgement dans les banques avec de forts ralentissements, tant au niveau de l’instruction préalable qu’au niveau des services d’édition des offres de prêts. Aussi, dans vos promesses de vente, je vous recommande de prévoir un délai de minimum 60 jours pour réaliser votre condition suspensive de prêt.

Pour ma part je considère que les conditions actuelles de taux justifient d’envisager sereinement une acquisition immobilière.

 

Par Pascal Beuvelet, Président fondateur du réseau In&Fi Crédits