Edito : Pourquoi les taux immobiliers pourraient remonter

Depuis plus de 40 ans, je constate que les taux des crédits immobiliers sont directement liés au taux d’inflation. Jusqu’à maintenant cette règle est vérifiée. L’inflation est proche de zéro, le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE) est à Zéro et les taux sont au plus bas. Qu’on en juge, chez In&Fi Crédits un emprunt se négocie actuellement à des taux qui oscillent autour des 1,25% sur 15 ans et 1,50% sur 20 ans.

Cependant, nous devons désormais prendre en compte une nouvelle donne qui pourrait influer à la hausse des taux. Cette nouvelle donne c’est la situation financière du secteur bancaire qui n’est pas aussi florissante qu’il n’y parait. De nouvelles règles, de nouveaux entrants obligent à repenser un modèle historique qui a peu évolué.

Le secteur bancaire français, même s’il est dit solide et sécuritaire, est dépendant de l’ensemble de son écosystème. L’effet domino peut rapidement s’étendre. Nous l’avons constaté en 2008 avec la crise des subprimes dont les effets ont été considérables sur la structure de bilan des banques et ce, sans aucune exception.

Le risque systémique a conduit à la mise en place de normes protectrices interbancaires et surtout vis-à-vis du consommateur. La mise en œuvre et le contrôle permanent de ces règles sécuritaires et prudentielles ont un coût important qui impacte les marges.

Les sociétés “fintech” : elles se sont engouffrées dans les espaces nés de la nouvelle réglementation et des avancées technologiques. Gérer son épargne, obtenir des crédits, organiser de nouveaux moyens de paiement, dématérialiser, elles obligent les banques à repenser leur modèle traditionnel. Cela nécessite de nouveaux investissements.

Les courtiers en crédits : réglementés depuis 2012, la Loi consacre leur légitimité. Désormais ils distribuent plus de 35% des crédits immobiliers. En 2020, ils distribueront 65% de ces mêmes crédits. Il en est de même pour la distribution des contrats d’assurance emprunteur. L’intervention des courtiers, à coût déterminé et sans risque, est bénéfique aux banques. Pourtant ce n’est pas encore le cas puisqu’elles n’ont pas réduit des effectifs qui ont désormais moins de travail dans cette activité. Cette situation pénalise leurs marges.

Le crédit à taux fixe : c’est une spécificité française. Dans cette configuration, c’est la banque qui prend le risque de la hausse des taux. Partout ailleurs la majorité des crédits sont faits à taux révisables. Dans cette configuration la banque reporte le risque sur l’emprunteur. Cette politique commerciale française est bénéfique pour le consommateur. Inconvénient majeur, elle réduit les marges dès que les taux partent à la hausse ou à la baisse. Avec des taux variables, il n’y aurait pas de renégociation de crédit !

“Les banques relèveront leurs taux pour gagner des marges”

Les raisons ci-dessus sont loin d’être les seules qui guident les réflexions et décisions “prises et à prendre” pour conserver une rentabilité indispensable dans l’intérêt de tous.

Les premières actions visibles sont l’évolution du modèle de l’agence traditionnelle et la réduction de leur nombre. Sur les 38 000 qui constituent le maillage national, plus de 15% seront fermées.

Je pense pour ma part que, tôt ou tard, les banques relèveront leurs taux pour gagner des marges. Le Gouverneur de la Banque de France qui milite pour un développement des taux révisables engage également les banques à remonter leurs taux fixes.

Dès lors, il est possible que soit organisé un accord de place, informel, qui mettrait en œuvre un principe « sécuritaire » de taux plancher.

Pour ma part, j’espère que la libre concurrence restera la règle dans l’intérêt des consommateurs que nous sommes tous.

 

Par Pascal Beuvelet, Président fondateur d’In&Fi Crédits