Edito : OAT, ce taux qui régulerait les taux immobiliers ?

Les taux OAT* à 10 ans ont triplé en l’espace de quelques semaines et concomitamment une banque augmentait ses taux de 0.10%. Aussitôt, en mal de scoop, des commentateurs auto-baptisés experts en crédit immobilier nous expliquent que les taux immobiliers vont obligatoirement remonter puisqu’ils seraient indexés sur les taux OAT

Certains de mes confrères confondent même le taux OAT avec le taux de refinancement des banques à la BCE !

Ces assertions reprises en boucle sont parfaitement fausses.

Explications :

– Le taux OAT n’est surtout pas un taux de financement pour le crédit immobilier, c’est à un moment donné le taux auquel des investisseurs prêtent à l’Etat. L’OAT est un titre, émis par l’Etat, et remis à un investisseur en contrepartie d’un prêt dont le montant et le taux sont déterminés par une procédure d’enchères gérées par l’AFT**.

– Un taux immobilier, lui, est un taux auquel une banque prête à un particulier ou une entreprise pour un montant, une durée et une garantie propres à chaque dossier.

Dans le cas de l’OAT, la banque intervient en qualité d’investisseur. Dans le cadre d’un crédit immobilier, la banque intervient en qualité de prêteur.

D’un point de vue strictement économique, et sans discussion possible, pour une banque, le prix de revient de sa ressource (avant application du taux de marge) est le même quel que soit l’utilisation de sa liquidité (investissement OAT ou prêt immobilier). Mais il est faux de laisser croire qu’il y ait une indexation ou une quelconque corrélation de cause à effet entre les taux des OAT et les taux immobiliers.

Sur le fond, pour chaque établissement de crédits, le niveau des taux est régulé par des impératifs économiques (coût de la ressource, coûts d’exploitation, niveau du risque) et une stratégie commerciale (conquête commerciale et concurrence interbancaire).

Pour conforter ce point, je souligne qu’en Grèce, les taux de prêts à l’État (11,17%) sont près de 3 fois plus élevés que les taux immobiliers qui se font en moyenne de 3,5% à 4,5% sur 20 ans ! Cela veut dire que pour une banque grecque, un prêt immobilier est moins risqué qu’un prêt à l’Etat.

Je rappelle en outre que les banques grecques empruntent elles aussi à 0,05% à la BCE !

En France les taux OAT sont plus bas que les taux immobiliers :

1) Les OAT sont garanties par l’Etat donc avec un risque estimé nul. Ce qui n’est pas le cas des prêts immobiliers où le risque est de l’ordre de 2%.

2) Il est plus facile de gérer quelques lignes de prêts à l’Etat pour 1 milliard d’euros remboursable à 10 ans que l’encaissement des mensualités de 5 000 prêts immobiliers de 200 000 € sur 20 ans !

Pour ma part, comme je le fais depuis plus de 40 ans, je lie la variation des taux immobiliers à la variation de l’inflation. Actuellement cette inflation est mesurée à 0%. La BCE l’anticipe dans une fourchette de 1% à 1,5% à fin 2015. Dans cette configuration, les taux pourraient augmenter en fin d’année de 0,1 à 0,20% sur les durées de 15 à 20 ans.

 

* OAT Obligations Assimilables du Trésor
** AFT Agence France Trésor http://www.aft.gouv.fr/rubriques/_68.html

 

Par Pascal Beuvelet, Président fondateur d’In&Fi Crédits