Fiscalité : investir en loueur meublé professionnel (LMP) ?

Qu’est-ce que le dispositif d’investissement sous Loueur Meublé Professionnel (LMP) et comment fonctionne-t-il ? Soumis au régime d’imposition des BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux), l’investisseur sous LMP profite d’avantages fiscaux particulièrement attractifs, mais aussi d’une exonération de l’impôt sur les plus-values et de l’ISF (sous certaines conditions), d’un allègement des droits de succession, et d’un mécanisme qui optimise l’amortissement des biens acquis. Pour vous, In&Fi Crédits fait le point…

Quelles sont les conditions à respecter pour investir sous LMP ? Si vous achetez un ou plusieurs logements et que vous les placez en location meublées et équipées, vous pouvez accéder au statut de Loueur Meublé Professionnel. L’inscription au Registre des Commerces et des Sociétés est obligatoire. Le code général des impôts pose cette première condition de l’inscription au registre du commerce et y adjoint une autre condition: les recettes locatives annuelles doivent dépasser 23.000 € ou bien représenter plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal.

La particularité du dispositif ? Contrairement aux locations nues, les loyers des locaux d’habitation meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Opter pour ce régime fiscal offre deux avantages particulièrement attractifs : l’imputation des déficits d’exploitation sur le revenu global et la déduction de l’amortissement de vos biens et de leur mobilier sur vos revenus locatifs.

Les principaux avantages du Loueur Meublé Professionnel ? Le statut LMP offre une fiscalité très avantageuse pour l’investisseur. Les revenus locatifs étant imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), le Loueur Meublé Professionnel peut déduire la totalité des charges réelles de son impôt sur le revenu. Toutes les charges d’acquisition sont déductibles ainsi que la totalité des intérêts d’emprunt du revenu global. Vous pouvez ainsi déduire de vos revenus, l’ensemble des charges locatives mais également les charges financières, telles que les charges d’acquisition et la totalité des intérêts d’emprunts, et, sous certaines conditions, les dépenses d’entretien et de réparation.

Quels sont les modes d’amortissement et les avantages fiscaux ? La totalité des biens peut être amortie, généralement sur 10 ans pour le mobilier et 20 ans sur le foncier (80 % du foncier, les 20 % restant étant considérés comme le terrain). Cet amortissement pourra se pratiquer chaque année avec une déduction de 2% à 3% de la valeur du bien hors terrain (soit environ 80% du prix d’achat). Pour exemple : un investisseur qui achète un logement de 500 000 euros, pourra déduire chaque année 12 000 euros d’amortissement de ses revenus locatifs. A noter également : lorsqu’il y a déficit d’exploitation, les amortissements peuvent être différés indéfiniment. Le Loueur meublé professionnel bénéficie également de dispositions intéressantes en ce qui concerne l’imposition sur les plus-values réalisées. Soumis au régime des plus-values professionnelles, il est ainsi exonéré d’impôt sur les plus-values si son activité LMP est exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes générées sont inférieures à 152.500 € par an. De plus, sous certaines conditions, l’investisseur en LMP peut également voir ses biens exonérés d’ISF (Impôt sur la Fortune). Si, par exemple, il obtient par cette activité plus de la moitié de ses revenus professionnels. Enfin, le statut LMP offre des avantages exceptionnels en termes de droits de succession. En effet, les héritiers d’un Loueur Meublé Professionnel bénéficient des mêmes dispositions que celles favorisant la transmission d’entreprises.

L’avis d’Inandfi Crédits : proposant un régime fiscal extrêmement avantageux qui permet de diminuer le poids des investissements et de multiplier la rentabilité locative tout en offrant une solution de déduction fiscale attractive, le statut de Loueur Meublé Professionnel intéresse en priorité les investisseurs qui sont fortement imposés.

 

*Sources : www.droit-finances.net