Immobilier : le marché de l’ancien au premier semestre 2014

Au 1er semestre 2014, le marché de l’ancien s’est encore ralenti. Tout d’abord des acheteurs en capacité d’achat attendent toujours une baisse significative des prix, ce qui les incite à différer leur acquisition. Il s’agit également de tous les candidats à l’achat qui estiment que la situation économique ne leur assure pas la garantie d’un remboursement de crédit sécurisé dans le temps.

Ainsi, malgré les taux d’intérêt des crédits immobiliers, tombés à 2,85% au mois de mai (leur plus bas niveau depuis plus de 50 ans), le nombre de transactions au niveau national a reculé sur les six premiers mois de l’année par rapport à 2013. Ainsi, dans le réseau immobilier Century 21, le recul a été de -2,8%. De même, dans les agences du réseau Guy Hoquet, on note un recul de -4,9%. Les délais de transactions se sont également allongés, passant de 46 jours à 54 sur Paris et de 92 à 98 jours en Province. Comment expliquer ce repli ?

Des prix de vente toujours élevés : Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet, estime que « 30% des biens à vendre ne trouvent pas preneur car ils sont encore “trop chers”. Nous n’arrivons pas à raisonner les vendeurs, qui ne comprennent pas que le marché est à la baisse”. Chez Century 21 le prix moyen au m2 est quasi stable à Paris (+0,3%) à 8.229 euros comme dans l’ensemble de la France à 2.545 euros (-0,4%). Chez Guy Hoquet, le prix moyen au m2 a progressé de 0,9% à Paris (7.808 euros) mais il a reculé de 0,8% à l’échelle nationale (2.627 euros). Ainsi les prix sont encore supérieurs aujourd’hui à ce qu’ils étaient en 2007. Rappelons que l’achat d’une maison ou d’un appartement représentait quatre années de revenu pour les ménages ayant acheté entre 2002 et 2006, contre trois années seulement entre 1997 et 2001. Précisons aussi qu’entre 2000 et 2007, les prix immobiliers ont plus que doublé. Le maintien des prix de vente élevés serait une des explications à l’attentisme des acheteurs.

Le recul de l’investissement locatif : la baisse continue des ventes à titre d’investissement locatif est une autre des raisons. Selon Laurent Vimont, président de Century 21, “à Paris, le nombre d’achats de biens immobiliers à titre de placement a chuté de 30% (et de 23% en France) depuis 2011. » Pointant la récente hausse de la fiscalité et l’encadrement des loyers à venir, il explique que “depuis deux ans, toutes les annonces qui ont été faites n’ont pas rassuré les investisseurs.” L’entrée en vigueur de la loi ALUR depuis le 27 mars, serait également en partie responsable du recul des transactions réalisées au premier trimestre sur le marché de l’immobilier ancien. En effet, celle-ci impose notamment qu’un grand nombre de documents soient annexés aux promesses de vente d’un lot en copropriété, ce qui prend du temps et ralentit les opérations de vente. Dans le réseau Guy Hoquet, cette évolution rallonge de 30 à 45 jours les transactions.

Comment soutenir ce marché immobilier ancien ? Le gouvernement a annoncé une série de mesures qui vont dans le bon sens. Notamment le rétablissement du Prêt à taux Zéro dans l’ancien. Un prêt qui constitue souvent l’apport personnel des primo-accédants pour décrocher un prêt bancaire. Les professionnels estiment toutefois que la restriction de cette mesure à certaines zones rurales et sous-réserve de travaux, en limite la portée. D’autres mesures pourraient également participer à la relance du marché. Ainsi, la fin prochaine de l’abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values de cessions de résidences secondaires qui devrait être un facteur de soutien.