L’édito de Pascal Beuvelet : Titrisation – Une menace sur la hausse des taux immobiliers ?

En France, la titrisation a été introduite par la loi du 23 décembre 1988. Sous l’impulsion de Pierre Bérégovoy. Il s’agissait de faciliter le développement du crédit immobilier en permettant aux banques de sortir les créances de leurs bilans et d’améliorer leur ratio de solvabilité.

Discréditée par la crise des subprimes de 2008, cette technique de refinancement est aujourd’hui remise en avant avec la bénédiction de la Banque de France qui estime être en capacité de limiter les risques de dérapage.

Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France, recommande aux banques françaises de développer la titrisation des crédits à l’habitat. L’objectif est de sortir les crédits à l’habitat des bilans des banques pour les placer auprès d’investisseurs institutionnels. Ces crédits sont identifiés par lots de titres (d’où le nom de titrisation) représentant chacun une créance sur des emprunteurs en immobilier résidentiel.

Cette titrisation présente deux avantages pour les établissements de crédits. D’une part elle renforce l’exigence de fonds propres édictée par Bâle 3 et, d’autre part, elle permet aux banques de ré-oxygéner leurs capacités à engager de nouveaux prêts.

Pour que la titrisation soit attractive, il faudrait déjà que les titres de créances immobilières soient bien rémunérés. Or, ce n’est pas le cas car les taux des crédits à l’immobilier sont particulièrement bas, offrant donc peu de marge aux éventuels investisseurs. D’un autre côté, les investisseurs prendront en compte la qualité de la dette immobilière française. En effet, le taux de risque est excessivement faible et la garantie hypothécaire sur les actifs est sure. A la différence des banques américaines à l’origine des subprimes, les banques françaises maîtrisent parfaitement leurs risques.

Dans cette perspective il est vraisemblable que les taux immobiliers remontent.

A ce jour seul le Crédit Foncier, filiale de BPCE, a annoncé sa volonté de réaliser un programme annuel de 2 à 3 milliards d’euros de titrisations. Il s’agit d’un très faible volume de l’ordre de 1.5% de la production nationale de crédits à l’habitat.

A ce stade, il n’y a aucune raison d’être alarmiste.

Si la titrisation devait prendre de l’ampleur et dépasser 30% des volumes alors il y aurait une remontée des taux. Mais gageons qu’elle sera très faible et contenue afin de ne pas casser la mécanique de reprise elle-même très ténue.

 

Par Pascal Beuvelet : Président fondateur d’In&Fi Crédits