Déficit foncier : comment ça marche ?

Les règles fiscales concernant les déficits fonciers sont parfois difficiles à appréhender par les propriétaires bailleurs. Voici quelques éléments d’information pour faire le point sur les modalités d’imposition du déficit foncier.

En premier lieu, rappelons une définition: le revenu foncier imposable est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. Le revenu brut des logements placés en location sera constitué du montant des recettes brutes perçues par le propriétaire. Quant aux charges déductibles pour la détermination du revenu net, elles comprennent :

 

  • Les dépenses de réparation et d’entretien réellement réglées par le propriétaire
  • Les primes d’assurance
  • Le montant des dépenses effectuées pour le compte du locataire et dont le propriétaire n’a pas obtenu le remboursement au 31 décembre de l’année du départ du locataire.
  • Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, supportées par le propriétaire, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles.
  • Les dépenses d’amélioration relatives aux locaux d’habitation, à l’exception des frais correspondant aux travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
  • Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés.
  • Les frais de gestion, limités à 20 euros par local et majorés des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération versés à un tiers pour la gestion des immeubles (lorsque ces frais sont effectivement supportés par le propriétaire bailleur)

 

Comment imputer le déficit foncier ?

Notons qu’il n’est pas possible de créer un déficit foncier simplement par le fait de payer des intérêts d’emprunt. Le montant des intérêts d’emprunt déductible ne pourra pas être supérieur au montant des revenus bruts perçus par le contribuable. S’il y a un surplus d’intérêts non imputables sur le revenu global, il sera imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Par ailleurs, concernant les autres charges déductibles (travaux d’entretien, réparation, taxe foncière …), elles sont imputées sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700€. La portion du déficit supérieure à 10 700 euros étant reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Enfin, l’imputation du déficit sur le revenu global (plafonné à 10700 €) est définitivement acquise si le logement est encore loué pendant une durée de trois ans après l’année où l’imputation a été appliquée. Dans le cas où cette obligation de location pendant 3 ans n’est pas respectée, les revenus des trois années précédentes seront recalculés comme si le déficit n’avait pas eu lieu.