Du nouveau pour la vente en viager ?

Selon l’Insee, les plus de 60 ans devraient être 8 millions de plus d’ici à 2040. Parallèlement, le niveau des pensions continue d’être incertain. Dans ce contexte, il peut être intéressant de revaloriser la vente en viager qui permet aux personnes âgées de disposer d’un revenu complémentaire en vendant leur bien par anticipation. Aussi, la Caisse des Dépôts travaillerait à la mise en place d’un fonds qui se porterait acquéreur des biens immobiliers des retraités en viager pour les aider à augmenter leur pension.

Henri Emmanuelli, président de la Commission de surveillance de la Caisse des dépôts, et par ailleurs député des Landes, annonçait mi-septembre, lors d’une émission sur RTL, que la Caisse de dépôts pourrait bientôt créer un fonds qui servirait à financer l’achat en viager de biens immobiliers appartenant à des retraités. L’objectif de ce fonds serait de permettre aux personnes âgées propriétaires de leur logement, d’en tirer plus facilement une rente pour compléter leurs revenus. «Nous nous apercevons que les Français en réalité ont leur fonds de pension, mais qu’on ne l’appelle pas comme ça: nous on l’appelle le capital immobilier», expliquait Henri Emmanuelli.

L’idée pourrait séduire au moins une partie des 70 % de septuagénaires propriétaires. S’il faut en croire les notaires, les personnes âgées sont demandeurs au vu des nombreuses offres qui ne trouvent pas preneur dans les agences immobilières. Les acquéreurs se font de plus en plus rares pour ce type de vente. Entre 3500 et 5000 ventes viagères aboutiraient chaque année, un nombre très faible si on le compare aux 700.000 transactions immobilières réalisées chaque année.

Comment expliquer ce relatif désintérêt pour l’achat et la vente d’un bien en viager? D’une part, le caractère «pari sur la mort» de la vente est jugé plutôt malsain par certains acquéreurs. D’autre part, l’allongement de l’espérance de vie rend le risque trop grand pour un achat de cette importance. Enfin, notons que si le viager est moins répandu qu’auparavant, c’est aussi parce que les notaires préfèrent le déconseiller aux propriétaires vendeurs. «L’acheteur fait en quelque sorte le pari qu’il peut faire une bonne affaire. Si au final, il paie plus cher qu’escompté, cela fait partie du jeu. Le vendeur n’est pas dans cette perspective, il veut jouer gagnant et obtenir le prix juste pour son bien», explique Pierre Lemée du Conseil supérieur du notariat. Par ailleurs, certaines personnes âgées hésitent à se lancer dans ce type de vente jugée parfois comme manquant de sécurité. Selon Pierre Lemée, « lorsqu’ils vendent leur bien en viager et que l’acquéreur, appelé débirentier, décède, la charge de payer la rente au vendeur, le crédirentier, est transmise aux héritiers. Or ces héritiers, le vendeur ne les connaît pas et ils peuvent ne pas être solvables. » Si le débirentier ne peut plus assurer le paiement, la garantie hypothécaire dont bénéficie le vendeur ne sera pas toujours suffisante. «Si le débiteur met en œuvre une procédure de surendettement, le crédirentier se retrouve sur la liste, au même rang qu’un banquier», regrette le notaire.

La Caisse des Dépôts souhaite donc réduire les incertitudes liées à la Vente en Viager pour la rendre à nouveau attractive. C’est pourquoi elle étudierait la mise en place d’un mécanisme de «viager intermédié», à savoir un dispositif dans lequel l’acquéreur ne serait plus une personne physique qui peut devenir insolvable, mais des investisseurs institutionnels qui souscrivent à un fonds. Cette formule aurait également l’avantage de rassurer les vendeurs au sujet du versement de la rente. Quant au risque de «Surlongévité» du propriétaire, il serait mutualisé car le fonds se porterait acquéreur de plusieurs centaines de biens. S’il voit le jour, ce système pourrait être mis en place dès 2014 avec un fonds doté d’environ 100 millions d’euros.