Immobilier : les syndics dans le collimateur

Fin juin, Cécile Duflot, ministre du Logement, annonçait un encadrement strict des tarifs des syndics et des frais d’agences immobilières à la location. Accusés notamment d’augmenter leurs tarifs de façon inconsidérée, les syndics n’ont pas toujours bonne presse auprès des associations de consommateurs et des copropriétaires qui leur reprochent également leur manque de transparence.

Les dérives des syndics ont été épinglées à plusieurs reprises ces dernières années. Ceux-ci ont notamment été montrés du doigt pour leur opacité tarifaire et leurs honoraires élevés (en moyenne 8,6% des charges de copropriété). Dans ce cadre, l’arrêté Novelli de 2010 avait tenté d’imposer plus de transparence en fixant les prestations de syndics prévues pour être inclues dans le forfait de gestion courante. Malgré cet ajustement, les pratiques des syndics restent, encore à ce jour, sujettes à reproches.

La fin des tarifications opaques et à tiroirs

Au début des années 2000, certains syndics présentaient des forfaits de gestion courante aux tarifs très compétitifs mais, en parallèle, ils faisaient régler de nombreuses prestations exceptionnelles supplémentaires. Au final, les copropriétaires se retrouvaient avec une facture de 20 à 50% plus élevée que le tarif prévu initialement. Malgré l’arrêté Novelli censé mettre un terme à ces pratiques, l’Observatoire des syndics mis en place par l’ARC (responsables de copropriété) et l’UFC-Que choisir pointaient encore récemment des offres commerciales trompeuses. Ces offres présentaient de «vrais faux forfaits tout compris» coûtant entre 35 et 40% plus chers que les contrats traditionnels.

Le projet de loi Duflot veut limiter strictement les prestations pouvant faire l’objet d’une tarification supplémentaire. Pour exemple, David Rodrigues, juriste à l’association de consommateur CLCV, relève que «certaines clauses laissent croire aux copropriétaires qu’ils bénéficient d’un avantage alors qu’il s’agit d’une obligation légale. Et certaines offres masquent une myriade de facturations supplémentaires. […] Ainsi, certains syndics facturent, en plus du forfait de base, de nouveaux forfaits pour frais administratifs ou frais de papeterie qui devraient être compris dans le forfait de base. De plus, certains forfaits de papeterie ne comprennent pas les frais de convocation aux assemblées générales ». Pour en finir avec ces pratiques, la réforme voulue par Cécile Duflot viendrait alors déterminer par décret la liste des frais particuliers. Toutes les autres prestations seraient qualifiées «de gestion courante». Par conséquent, en dehors du forfait annuel, ces prestations ne pourraient faire l’objet d’une facturation additionnelle.

L’obligation des comptes bancaires séparés au nom de la copropriété

Les copropriétés peuvent exiger d’avoir un compte séparé au nom de la copropriété. «Cela facilite notamment le travail du conseil syndical et permet de récupérer plus facilement les fonds de la copropriété en cas de faillite du syndic» précise David Rodrigues. Pourtant, en pratique, certains syndics dissuadent les copropriétaires de recourir à ces comptes séparés en majorant parfois de plus de 20% leurs honoraires. Le projet de loi Duflot prévoit que les syndics seront obligés à l’avenir d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété. Cette obligation devrait permettre une plus grande transparence dans l’usage des fonds alloués à la copropriété.