Encadrement des loyers : le fonctionnement du dispositif

Mercredi 31 juillet, le ministère du logement de Cécile Duflot annonçait reconduire pour une année supplémentaire le dispositif d’encadrement des loyers qui interdit aux bailleurs privés d’augmenter leurs loyers au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL). Comment fonctionne cette mesure emblématique ? Pour vous In&Fi Crédits fait le point.

Mise en place depuis un an, la loi d’encadrement des loyers interdit aux propriétaires privés d’augmenter le montant des mensualités au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) lors de la relocation du bien ou du renouvellement du bail. Un décret effectif sur les zones géographiques “où des tensions anormales du marché locatif ont été constatées”, comme le précise la ministre Cécile Duflot. Près de 39 agglomérations sont ainsi concernées: 27 agglomérations en métropole (Ajaccio, Amiens, Lille, Lyon, Marseille, Paris et la région parisienne…) et 11 agglomérations dans les DOM (Basse-Terre, Cayenne, Fort-de-France…).

Les logements loués non meublés doivent à présent respecter des modalités de fixation et de révision du loyer. Si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois l’an. Une augmentation qui ne peut dépasser l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Insee. En outre, un bailleur qui aurait oublié d’appliquer cette revalorisation une année, pourra réévaluer plus fortement le loyer l’année suivante. Sous réserve, de ne pas remonter plus de cinq ans en arrière et de laisser au locataire la possibilité de demander un étalement de la hausse. En revanche, lorsque le bail ne comporte aucune clause d’indexation, il est désormais théoriquement impossible au bailleur d’augmenter le loyer jusqu’à son départ.

Un bailleur peut-il augmenter davantage les loyers?

Il sera possible à un propriétaire de s’entendre avec son locataire sur l’application d’une majoration exceptionnelle. Par exemple, si d’importants travaux de réhabilitation du logement ont été réalisés (rénovation énergétique, isolation, chauffage individuel,…). Une clause du bail, ou un avenant à ce dernier, devra cependant préciser l’augmentation du loyer appliquée après les travaux. Un bailleur peut également prouver à son locataire que le loyer en cours est sous-évalué. Pour cela, le propriétaire doit fournir des références de loyers concernant des biens équivalents, dont les deux tiers auront été mis en location depuis plus de trois ans. Quant à la hausse décidée, elle devra être inférieure à 10 %, et s’étaler sur trois ans, ou sur six. Notons par ailleurs, que cette revalorisation exceptionnelle pourra être cumulée avec l’augmentation annuelle.

Quelles sanctions sont appliquées en cas de non-respect de la loi d’encadrement ?

A l’heure actuelle, aucun organisme de contrôle ne vérifie les augmentations de loyers. Cependant, un locataire peut à tout moment saisir la commission départementale de conciliation et contester l’augmentation de loyer qui lui est demandée. Il peut également attaquer en justice devant le tribunal d’instance si la conciliation n’aboutit pas. Cela afin de réclamer le remboursement des loyers ou suppléments de loyers indûment versés.

Mis en place depuis 1 an, l’encadrement des loyers est une mesure d’urgence qui devrait être relayée à partir de 2014 par un dispositif plus ambitieux dont l’Assemblée nationale débattra dès le mois de septembre.