INVESTISSEMENT LOCATIF : LE BOOM DES RESIDENCES SENIORS !

En 2010, on comptait 5.6 millions de personnes âgées de plus de 75 ans, en 2040, elles seront 10 millions. Un marché dont les besoins en structure d’accueil attirent les promoteurs et les investisseurs immobiliers. Que ce soit en accession pure ou en investissement, en location nue ou en résidences services, les résidences séniors rencontrent un succès croissant auprès des investisseurs. Analyse…

Fort des réductions fiscales du dispositif Censi-Bouvard ou de la loi Scellier, les résidences pour séniors séduisent de plus en plus d’acquéreurs. Avec le rapide vieillissement de la population, ce secteur semble promis à un bel avenir. A ce sujet, le SNRA (Syndicat National des Résidences avec services pour les Aînés) évalue les besoins à 100 000 logements de résidences services pour séniors d’ici les années 2020. Une perspective qui suppose la construction de près de 5 000 logements neufs chaque année d’ici 2025. Avec de tels besoins, le placement garantit un faible taux de vacance locative et une valorisation sur le long terme des patrimoines. D’autant que la formule séduit les premiers intéressés : les personnes âgées plébiscitent ce type de logement pour y passer leur retraite, tant en accession qu’en location.
 

Qu’est-ce qu’une résidence senior ?

On définit une résidence senior comme étant une structure qui se situe entre la vie à domicile et l’accueil en maison de retraite. Cette structure résidentielle offre des appartements adaptés, meublés ou non, avec des équipes présentes 24h/24 qui offrent un cadre contrôlé. Les résidences séniors comprennent des espaces collectifs : espace détente, piscine, restaurant, conciergerie, … ainsi qu’un éventail de services à la carte qui complète l’offre. Parmi les résidences seniors, on trouve également les résidences sénioriales, qui sont des appartements ou maisons vendus nus au sein d’une résidence sécurisée, réunissant des personnes âgées. Troisième type de résidences seniors, les résidences services ou gérées pour les seniors. Il s’agit de résidences composées d’appartements neufs ou maisons vendus meublés, principalement à des investisseurs dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Ces résidences services doivent proposer un minimum de 4 services aux occupants. L’investisseur Censi-Bouvard signe alors un bail minimal de 9 ans avec un exploitant, contre des avantages fiscaux (11 % du prix hors taxe et récupération de la TVA). Dans la majorité des cas, les ventes de résidences séniors se réalisent directement au futur occupant. Cependant un bon quart des acquisitions est également réalisé par des investisseurs, attirés par les atouts de la loi Scellier ou du dispositif Censi Bouvard.

Le cas des Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) Censi-Bouvard

Pour ce qui concerne les investissements locatifs, on peut ajouter à la liste des résidences séniors, les résidences de type EHPAD, (Etablissement d’Hébergement des Personnes Agées Dépendantes). Ces résidences sont médicalisées et bénéficient de la loi LMNP Censi-Bouvard. Pour assurer ce type de placement immobilier, mieux vaut cependant privilégier un groupe d’exploitation d’envergure nationale. C’est à la fois un gage de confort, puisque ces structures médicalisées impliquent un fonctionnement parfois lourd à gérer, et un gage de sécurité pour l’investisseur sous statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) Censi Bouvard. Rappelons que ce dispositif permet aux contribuables d’exercer une activité de location immobilière non professionnelle tout en combinant certains avantages fiscaux des régimes LMNP classique et Scellier. Né d’un amendement à la loi Scellier proposé par les députés Yves Censi (Aveyron) et Michel Bouvard (Savoie), dont il a pris le nom, le statut LMNP Censi-Bouvard est également appelé « Amendement Bouvard », « Scellier LMNP » ou « LMNP en résidence de services ». Un dispositif que la loi de finances 2013 a confirmé comme étant prolongé jusqu’au 31 décembre 2016.