IMMOBILIER : LOUER MEUBLÉ OU NON MEUBLÉ ?

Louer vide ou meublé : quelle est la formule la plus intéressante ? Souvent considérée comme plus rentable que la location vide, la location meublée peut cependant s’avérer plus coûteuse et sa fiscalité n’est plus forcément aussi favorable. Comment choisir ?

La rentabilité locative brute ne suffit pas, seule la rentabilité nette compte

Avec un loyer plus important, la rentabilité brute (loyer annuel divisé par le prix du logement, le tout multiplié par 100) d’un logement loué meublé est supérieure à celle d’un bien loué vide. Le propriétaire bailleur doit également tenir compte des charges et autres taxes locales, de sa tranche marginale d’imposition et de l’impact des différents régimes fiscaux. Que ce soit en location vide ou en location meublée, seule la rentabilité nette permet de mesurer la performance d’un investissement locatif.

Quelle fiscalité pour la location meublée ou non meublée ?

Très souvent, le propriétaire-bailleur d’un meublé opte pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cadre, si vous choisissez le régime forfaitaire, vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers. Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) de vos recettes locatives et vous pouvez pratiquer des amortissements en déduisant de votre déclaration fiscale une partie du prix des éléments du logement (amortissement par composants). L’idée est de créer des déficits qui s’imputent sur vos bénéfices, et qui en diminuent donc le montant, avec pour résultat une baisse de votre imposition. En location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Avec le régime forfaitaire (micro-foncier), le propriétaire-bailleur bénéficie d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs. Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.). Le bénéfice dégagé sera imposable. En outre, si vous créez un déficit foncier, celui-ci s’impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an.

Davantage de frais en location meublée

Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et y vivre en amenant simplement ses effets personnels. Autrement dit, une table, une chaise et un lit ne sont pas suffisants. Lave-vaisselle, lave-linge, télévision, bibliothèques, salons, … autant d’équipements qui peuvent faire grimper la facture. En location vide, le locataire apporte ses meubles. Il a donc l’intention de passer un certain temps dans le logement et les risques liés au turn-over sont plus limités (le bail est de trois ans). La rentabilité est ainsi plus stable et les frais d’entretien peuvent être moins élevés, car le locataire s’approprie souvent son logement et en prend d’avantage soin. Un locataire de logement meublé reste en général moins longtemps dans les lieux (son bail dure un an). Avec pour conséquence, des périodes de vacance locative qui peuvent être plus fréquentes et qui feront baisser la rentabilité de l’investissement. De plus, les remises en état entre deux locations sont plus nombreuses et peuvent être couteuses. En revanche, certains propriétaires voient dans ce bail réduit une plus grande marge de manœuvre pour changer de locataires au cas où le locataire actuel serait indélicat ou mauvais payeur.

Le régime de la location non meublée peut sembler moins rentable en apparence mais il présente de nombreux avantages : une meilleure sécurité quant à la perception des loyers, des rotations plus lentes de locataires, des frais de gestion et d’entretien moins élevés. La location meublée, elle, est plus risquée, en raison de changements de locataires plus fréquents et elle peut entrainer des frais annexes plus lourds. Cependant, elle permet de percevoir des loyers plus importants et son régime fiscal reste plus favorable que celui de la location vide.

Pensez-y : quelle que soit la formule choisie, meublée ou non meublée, vous devez avant-tout louer votre bien. Ce qui implique de pratiquer des prix de location conformes au marché.