INVESTISSEMENT LOCATIF : LES ATOUTS DE LA LOI DUFLOT

Fort décriée lors de son lancement, la loi Duflot qui vise à soutenir l’investissement immobilier locatif rallie de plus en plus d’opinions positives de la part des professionnels. Quels sont les atouts caractéristiques de ce nouveau dispositif ?

Loi Duflot et Loi Scellier, deux objectifs bien distincts

Contrairement à la loi Scellier, lancée en pleine crise financière pour relancer un marché immobilier à l’arrêt, la loi Duflot vise à maintenir l’investissement locatif en agissant également dans un cadre social, tout en plafonnant la niche fiscale à 10 000 € par foyer. Le but poursuivi étant de soutenir la production de logements intermédiaires à l’usage des classes moyennes.

Les atouts du nouveau dispositif

Un investisseur Duflot bénéficiera d’une réduction fiscale de 18 % du prix du logement neuf acheté, sur un calcul plafonné à 300 000 €. Un bonus fiscal supérieur à celui de la dernière mouture de la loi Scellier qui offrait dans sa version classique seulement 13 % de réduction d’impôts en 2012. Avec la loi Duflot, un investisseur peut donc économiser jusqu’à 54 000 €, soit 6 000 € par an sur 9 années. En échange, il s’engage à louer son bien sur une durée de 9 ans, en plafonnant les loyers pour des locataires sous conditions de ressources. Jugées au départ très importantes, ces contraintes liées aux conditions de ressources sont finalement peu pénalisantes. En effet, elles rendent éligibles entre 70 et 90 % des français. De quoi rassurer les investisseurs sur leurs capacités à trouver un locataire fiable. Sans oublier que le prix des loyers sera plus accessible avec des montants inférieurs en moyenne de 10 à 15 % au marché locatif. Au final, la loi Duflot serait plus rassurante que la loi Scellier pour l’investisseur. Plus souple également, puisqu’elle permet de réaliser deux investissements Duflot par an, contre un seul avec la loi Scellier.

Un recentrage sur les zones tendues qui offre des opportunités

Le produit immobilier type d’un investissement Duflot correspondrait à un Deux ou Trois-pièces dans la 1ère couronne des grandes agglomérations telles que Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Lille, Rouen ou Nantes. Des villes avec un bon potentiel économique et une forte croissance démographique. Des communes où bien souvent les prix immobiliers intra-muros sont trop élevés pour que l’investissement hors Duflot soit suffisamment rentable.

La loi Duflot se recentre sur les zones A, A-Bis et B1. La zone B2 (communes de 50 000 à 250 000 habitants) quant à elle, ne sera éligible dans sa globalité que jusqu’au 30 juin 2013, date à laquelle il faudra ensuite une dérogation du préfet de région et la demande des communes concernées. Pour Renaud Cormier, DG de Theseis, plateforme de produits immobiliers du groupe Akerys, cette possibilité limitée dans le temps serait une opportunité pour les promoteurs immobiliers. En effet, certains ont déjà ajusté leur prix de vente dans la zone B2 en région parisienne, sur le pourtour méditerranéen, sur Reims ou encore Saint-Nazaire, autant de marchés locatifs dynamiques qui pourraient permettre d’obtenir des rendements de 4 % avec des investissements moyens de 125 000 à 150 000 €.